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標題: 深度丨激辩存量房貸利率能否下调:本轮提前還貸潮向何处去? [打印本頁]

作者: admin 時間: 2023-2-22 12:34
標題: 深度丨激辩存量房貸利率能否下调:本轮提前還貸潮向何处去?
21世纪經濟報导記者唐婧北京報导

房貸利率進入3字頭期間，在6%以上“高位站岗”的購房者起頭用提早還貸的方法举行自救，有關存量房貸利率调降的呼声也是日趋渐隆。

房貸利率由5年期LPR和銀行加點两部門構成，現实上，针對存量房貸利率调降的号令一向集中在銀行的加點部門，由于挂钩5年期LPR的部門在本年捕蠅袋，的重订價周期以後會主動下调。履历了2022年三次共35個基點的下调後，5年期LPR已由2021年年末的4.65%降至4.3%。

相较于5年期LPR的浮動调解，銀行加點部門的“一锤子交易”讓初期的購房者很不甘愿宁可，究竟结果當下很多都會的首套房貸利率不但銀行加點為零，乃至可以冲破贸易性小我住房貸款利率下限（LPR-20BP)。但是，生理的不服衡其实不能扭轉房貸合同對两邊的法令束缚力，依照合同实行還款义務也是遵照左券精力的表現。

若是追根溯源，房地產市場風向的快速變革是提早還貸潮的首要导火索之一。1月5日，央行、銀保监會發决生髮慕斯,议創建首套住房貸款利率政策划态调解機制，明白新建商品室第贩卖代價环比和同比持续3個月均降低的都會，可阶段性保持、下调或取缔本地首套住房貸款利率政策下限。

文件一出，天下各地再度掀起了一轮房貸“降息潮”。据诸葛找房数据钻研中間不彻底统计，截至本年1月30日，中國最少有30城下调首套房貸款利率下限，此中最低降至3.7%。30個都會中，除兰州外，其余29個都會房貸利率均已進入“3期間”。

以郑州為例，本年1月尾郑州部門銀行率先将首套房貸利率由4.1%下调至3.8%，而2021年郑州的首套房貸利率曾高达6.125%，2%以上的利差象征着百万房貸月供可能多出1200元。

為此，有關存量房貸利率下调的呼声源源不竭，各地當局留言板上也频現相干建言。但是，不似烂尾楼停貸事務發酵後銀行和羁系部分的敏捷回應，触及這一话题的官方亮相很少，乃至另有大行小我信貸部員工被请求對外部三缄其口，制止评論辩論和存量房貸和提早還貸有關的话题。

一名大行人士向記者流露，该行卖力小我住房信貸的相干同事全都收到通知，制止對外颁發任何概念。

“高位站岗”者的無奈自救

銀行可以连结缄默，但購房者的月供不克不及遏制。在房貸合同的束缚下，即即是“利率高位站岗”，為了保护征信也要定時還貸。固然，購房者也不成能就此抛却，究竟结果若是能想法子省下這笔差價，就可以增长家庭的糊口開支。

購房者想出来的一大應答方法是提早還貸。既然利差已成既定究竟，爽性提早還掉一些本金，也就省下了對應的利錢。但是，銀行方面共同意愿较着不足，列队数月、没有额度、要交违约金是近期規划提早還貸的購房者常碰到的烦苦衷。

至于提早還貸的資金来历，記者采访的銀行和地產行業人士認為，此中一部門简直是春節年關奖發腳臭治療,放後告貸人的自有資金，另外一部門则颇有多是本應辦事中小企業或個别工商户的谋划貸流向了住民提早還房貸的渠道，另有一部門多是客岁11月债市大跌後從理財市場流出的資金。

央行近日公布的《2022年四時度金融機構貸款投向统计陈述》显示， 2022年底，小我住房貸款余额38.8万亿元，同比增加1.2%，增速比上年底低10個百分點；2022年底，本外币住户谋划性貸款余额18.9万亿元，同比增加16.5%，比三季度末高0.4個百分點，比上年底低2.6個百分點。

“利差太大，即便晓得谋划貸流入楼市分歧規，只要查的不严，也會有人介入。”一名地產人士向記者直言。据领會，今朝多家銀行小我谋划貸年化利率已低至3.5%如下。

一名大行資深小我信貸人士也向記者流露，從一線的反馈来看，简直有中介以谋划貸或消费貸的名义引诱客户置换本来的房貸，對此他号令客户必定要注重相干危害。一方面谋划貸和消费貸流入楼市是羁系严令制止的，一經發明可能會有抽貸和小我征信受损的相干危害；另外一方面房貸的刻日远比谋划貸要长，客户可能還會見临刻日错配和資金辦理方面的危害。

現实上，用谋划貸置换房貸早已不是甚麼新颖事，近期再度东山再起的重要缘由仍是其與小我住房貸款利率之間呈現较大的利差，為資金违規流入楼市供给了套利空間。

“下调存量房貸利率有益于低落住民住房消费包袱、解决消费者扎堆提早還貸、提早還貸难、违規轉貸等一系列問题。”知名經濟學家任泽平近日撰文暗示，低落存量房貸利率是解决提早還貸潮的一大關頭。

15年前存量房貸打折始末

關于存量房貸利率下调的會商始于客岁5月。那時央行銀保监會结合發文调解首套住房贸易性小我住房貸款利率下限至LPR-20BP，激發了有關存量房貸利率下调的呼声。

現在政策再度向前一步，部門都會首套住房贸易性小我住房貸款利率下限乃至已取缔，有關存量房貸房貸利率可否下调的會商再度潮起。

在報导相干话题時，媒體經常援用2008年存量房貸利率打七折的先例。但是那時的情形是不是具备可复制性，则又是一個值得探究的话题。

記者梳理昔時的報导發明，那時的存量房貸利率打折也并不是一挥而就。此外，在中國房貸30年的進化史上，提早還貸潮也不是第一次呈現。

2008年的楼市气象和2022年有些类似。履历了2006年、2007年延续高速的增加，2008年的房地產市場调解态势较着：房價涨幅逐步回落，部門區域房價下跌较着；消费者的購房预期產生變革，持币张望氛围浓厚；衡宇贩卖量骤降，市場買卖堕入低迷，開辟商資金回笼压力加大，市場在调解中寻觅標的目的。

為促成房地產市場康健成长，辦事“保增加”的大调控方针，2008年10月22日，中國人民銀行公布房貸新政策，决议從2008年10月27日起，扩展銀行的贸易性小我住房貸款利率下浮幅度，同時调解最低首付款比例。新政策划定，贸易性小我住房貸款利率的下限扩展位貸款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调解為20%。

值得注重的是，那時貸款利率的七折优惠也只针對新增客户，且時任央行消息讲话人還在記者采访中就存量房貸客户利率若何调解做出了回應。

那時，上述讲话人暗示，對付已發放的贸易性小我住房貸款還没有了偿部門，山楂茶,其利率调解重要取决于两個身分：一是金融機構對告貸人是初次購房或非初次購房、自住房或非自住房、套型修建面积等是不是属于平凡住房，和告貸人信誉記实和還款能力等危害身分的综合评估；二是貸款合同對付貸款利率调解方法的商定。金融機構應按原貸款合同商定条目，在综合评估危害的根本上，自立肯定已發放贸易性小我住房貸款還没有了偿部門的利率程度。

换言之，那時的房貸新政就存量房貸利率是不是也享受七折优惠并無做出明白划定，而是讓金融機構按照對客户的评估环境自行决议。但是，因為同名轉按揭营業的存在，针對新增客户的七折优惠很快扩展到了存量客户。所谓同名轉按揭，就是由新的貸款銀行帮忙客户找担保公司，還清原貸款銀行的錢，然後從新打點貸款，同時可享受7折优惠。

2008年11月27日，证券時報刊發了一篇题為《銀行房貸营業面對新一轮洗牌》的報导，記实了那時“新增客户可以享受貸款基准利率七折优惠”的房貸新政過渡到“存量客户房貸利率也打七折”的来龙去脉。

報导写道，“央行10月份出台的房貸新政并無對存量貸款的利率是不是调解做出明白划定，面临新增客户可以享受貸款基准利率七折优惠的诱惑，銀行現有存量客户近期纷繁經由過程轉按揭的方法使得本身再成為‘新增客户’。與此同時，各大銀举動了挣抢客源，也為客户打開便利之門，銀行房貸营業已提進步入新一轮洗牌。”

相干資料显示，新政出台伊始，大行的立場比力“暗昧”，其实不愿意自動给存量客户的房貸利率打七折。就在大銀行张望之際，一些中小銀行對准了它们的优良房貸客户，纷繁许诺利率打七折，并推出免费打點同名轉按揭来“挖墙脚”。在此情形下，一些存量客户乃至请求銀行直接给本身的房貸利率打七折，不承诺就轉按揭去此外銀行。在這場白热化的存量房貸争取战中，四大行终究在2009年新年的第一天松口，赞成合适前提的存量房貸客户直接申请七折优惠利率。

今天的情景與那時有类似的地方，但也有很大分歧。一方面，2008年底小我住房貸款余额只有2.98万亿元，2022年底小我住房貸款余额却高达38.8万亿元，是那時的13倍以上，體量不成同日而语。简略测算一下，若是将當下小我住房貸款余额的均匀利率下调1個百分點，贸易銀行每一年的利錢收入就要削減3880亿元。

另外一方面，倒逼存量房貸利率跟從新增房貸利率一块兒打七折的同名轉按揭营業已被羁系严令叫停。2022年5月，21世纪經濟報导曾報导绍兴銀行以“按揭貸款置换”為名推出轉按揭营業，随即被总行和羁系叫停。2022年6月10日，有浙江相干羁系人士向媒體暗示，轉按揭是不容许展開的。绍兴銀行有不领會环境的公布了相干信息，被总行發明後當即禁止了。

不外，記者從一家处所城商行领會到，非買卖性的同名轉按揭营業固然被叫停，可是買卖性的异名轉按揭营業仍在展開。详细的操作法子是，買方先寻觅過桥資金提早结狷介利率的存量房貸，然後經由過程過户的方法将房產轉移给親人或家眷，再從新申请低利率的新增房貸。但是，這一操作不但會發生税费等買卖本錢，也有衡宇產权胶葛的可能。一般只有存量房貸利率出格高的客户才會采纳這一操作。

下调争议颇多

記者就當前存量房貸利率下调的需要性和可行性采访了多位業内助士，也收集了一些專家學者的概念。汇总發明，倡导存量房貸利率下调的一方多從修复住民資產欠债表的角度動身，主意為住民減轻房貸包袱，從而提振消费信念。质疑的一方则更多斟酌操作层面的可行性和贸易銀行谋划的稳健性，究竟结果政策牵一而策動全身，履行层面稍有失慎则可能激發更多的問题。

中泰证券钻研所宏觀首席阐發師梁中華在研報中暗示，“還貸潮”的暗地里，实際上是住民資產端利率和欠债端利率呈現了较着倒挂。一方面，住民資產端收益率在不竭下跌：客岁部門理財富品呈現负收益，以余额宝為代表的貨泉基金利率降到2%如下；部門地域房價下跌，象征着房產的收益也變成负数。而住民最重要的欠债構成绩是房貸，當下住民欠债真個本錢已较着高于資產真個收益率，住民資產欠债表仍面對紧缩压力。要解决這类住民資產欠债表的紧缩，存量房貸利率调解的前提已成熟。

知名經濟學家任泽平近来也撰文号令下调存量房貸利率，在他眼里，此举一是利好宏觀經濟，有助于提振消费信念、扩展内需，促成中國經濟苏醒；二是鞭策購房信念規复，使消费者撤销房貸利率将来可能继续下行造成丧失的挂念，有益于房地產行業不乱；三是有益于低落住民住房消费包袱，解决消费者扎堆提早還貸、提早還貸难、违規轉貸等一系列問题。

國度金融與成长实行室副主任曾刚则奉告記者，得當调低存量按揭貸款利率，使之與其他貸款（如谋划貸、消费貸）和金融市場均匀投資回報率的差距连结在公道范畴，多是當下提早還貸潮比力好的應答方法。

接管采访的銀行從業人士则台北外約,更多的從实操层面探究了下调存量房貸利率的可行性和銀行方面的谋划压力。

一名大行钻研部分的人士奉告記者，今朝存量房貸和增量房貸利差较大，确切存在存量房貸利率较高带来的不公允問题，這类环境下住民公道的提早還貸需求應當获得知足。

至于存量房貸利率可否下调，该人士認為政策制订层面必要细心钻研才能采纳公道應答辦法，妥帖解决住民的需乞降銀行的關怀。從銀行的角度来看，房貸是銀行的优良資產，在銀行谋划自己面對下行压力的环境下，调解存量房貸利率對銀行谋划带来的压力更大，特别是部門房貸占比力高的銀行。至于存量房貸利率加點可否调解，一是要尊敬購房者和銀行的合同商定，二是分歧地域面對的详细問题也纷歧样，不成能一刀切的处置。

一名处所城商行人士奉告記者，存量房貸利率下调從下往上鞭策的难度很大，由于总行會稽核处所分行的利润、放貸范围等方方面面，以是处所分行它没有足够的動力去帮忙購房者去置换高息房貸。若是有政策出台，且总行不压使命，可能會好操作一些。

她奉告記者，作為銀行從業人士实在本身也但愿上面能有政策出来支撑存量房貸打折，由于即便不打折住民也會有违規轉貸、支属間買卖等挪来挪去的操作，若是上面有政策，分行的压力可能還會小一些。

来自學界的几位人士也号令公家在存眷住民真個房貸包袱的同時也存眷銀行的谋划压力，和政策制订必要多方考量，着眼全局。

國度金融與成长实行室房地產金融钻研中間主任蔡真暗示，谈及提早還貸的热門時大部門人重要存眷到住民真個房貸包袱，实在銀行的谋划压力也應當获得存眷。銀行本年既要面临LPR重订價周期的压力，同時還要继续讓利实體經濟支撑經濟苏醒。在此布景下，以一刀切的方法低落存量房貸利率的可能性较小，重演2008年广泛打七折的几率不大。

星圖金融钻研院副院长薛洪言奉告記者，今朝来看，下调存量房貸利率的可能性其实不大，重要源于可操作性差。基于購房時候的分歧，購房人的存量房貸利率差别较大，若一刀切地等额下调房貸利率，轻易带来各类套利空間；若制订差别化下调政策，又轻易带来新的不公允，易在履行层面激發各種問题。

别的，下调存量房貸利率對銀行的负面影响也不容小觑。當前，海内銀行業息差已处于较低位置，下调存量房貸利率會直接压低銀行息差程度，影响銀行谋划的稳健性和可延续性，陵犯銀行業高质量辦事实體經濟的能力，得不偿失。同時，從中持久角度看，随便下调存量貸款利率，會影响市場對銀行息差不乱性的预期和信念，影响銀行業估值程度的不乱性和再融資能力。

銀保监會数据显示，截至2022年第三季度，权衡贸易銀行红利能力的首要指標——净息差已缩窄到1.94%，是自2010年以来初次低于2%，且前三個季度還表示出逐季下行趋向。大型銀行、股分行、城商行、农商行净息差同比變更-10BP、-14BP、-15BP和-21BP，下滑速率较着快于往年。斟酌到2022年LPR履历屡次下调，住房按揭貸款重订價周期對净息差的压力還将在2023年發生現实影响。

而這波提早還貸潮中，小我住房貸款余额占比更高的銀行可能”受伤”更加紧张。上述城商行人士奉告記者，该行的小我住房貸款余额占比其实不算高，根基對来申请提早還貸的客户都能做到“應還尽還”，但國有大行的压力可能會比力大。記者梳理半年報發明，六大行小我住房貸款余额总计26.38万亿元，占同期天下小我住房貸款余额的近七成。

详细来看，扶植銀行的小我住房貸款余额為64793亿元，居六大行之首，然後挨次是工商銀行（64490亿元）、农業銀行（53444亿元）、中國銀行（43517亿元）、邮储銀行（22293亿元）和交通銀行（15284亿元）。

若是以半年報数据為参考、按均匀利率下调1個百分點来测算，大略估算六大行每一年丧失的利錢收入合计為2638亿元，挨次為扶植銀行（647.93亿元）、工商銀行（644.90亿元）、农業銀行（534.44亿元）、中國銀行（435.17亿元）、邮储銀行（222.93亿元）和交通銀行（152.84亿元）。

提早還貸潮若何退潮

從理性經濟人的角度来说，是不是選擇提早還貸，關頭要看小我是不是有更好的投資渠道，可否得到跨越銀行貸款利率的投資收益率。若是小我有更好的投資渠道，有足够的掌控得到超過跨過銀行貸款利率的投資收益率，就不该该提早還貸，而是将資金投向别处，赚取更多的回報。不然，就應當提早還貸，防止赔本“给銀行打工”。

换言之，提早還貸潮潮起潮落的關頭在于住民预期投資收益率和銀行貸款利率之間的利差。記者在梳理以往報导時發明，住民扎堆提早還貸的环境在我國30年房貸的汗青上屡次呈現，一般也是呈現在岁末年頭之際，和加息周期中住民發明住房貸款本錢行将增加上時。

比方，2009年中國經濟走出全世界金融危機的阴霾，实現V型苏醒，2010年则是呈現了過热的征象。2010年10月尾，央行三年来初次上调存貸款利率讓加息周期预期加强，且專家估计2011年還要继续加息，住民也意想到月供将来可能會增长，很多銀行也呈現了提早還貸必要列队的征象。别的，2008年末履行的房貸利率七折优惠的政策也起頭逐步退出，在2011年末乃至還呈現了首套房貸利率上调到基准利率的1.1倍的环境。不外，跟着房價上涨和其他理財投資產物收益率晋升，扎堆提早還貸的情景也很快減退。

可以看出，住民预期投資收益率和銀行貸款利率之間的利差其实不是一成稳定的，而是遭到貨泉政策、經濟情势和住民预期等多重身分身分影响。且我國現行小我住房貸款是一種中持久貸款，其利率是跟着經濟情势的變革而變革的，其实不是固定稳定的。别的，房貸利率优惠政策的時候窗口也是有限的，也會跟着情势的變革而變革。

從記者采访的环境来看，業内概念認為，本轮提早還貸潮有一部門季候性的身分，另外一部門则在于住民和銀行临時难以找到更加优良的高息資產。

一名大行非信貸部人士奉告記者，從這一轮降息周期来看，优良的高息資產确切是比力少，房貸作為久期较长利率又较高的优良資產，天然是銀行不愿罢休的一块首要蛋糕。不論是利率债仍是信誉债，抑或是“專精特新”企業貸款、普惠小微貸款或绿色貸款，都没有房貸如许的上風。

一名债券買卖員也向記者吐槽，“現实上不少债券行業的從業人士都恋慕銀行房貸，曩昔每一年根基躺赚5%摆布的利錢，買债要赚5%很艰巨不说，還要担忧违约危害。”

上述大行非信貸部人士認為，呈現提早還款潮的根来源根基因在于低利率周期中，优良資產荒問题凸起，住民、企業和贸易銀行均缺少优良的資金投向。更正确地说，是呈現了布局性的資產荒，一方面大行股分行1月份信貸“開門红”，抢范围抢的出格快，另外一方面一些中小銀行高息信貸的投放路子可能没有大行股分行這麼通顺，以是才會呈現“包装”谋划貸置换房貸抢范围的“花式操作”。

在他眼里，跟着經濟的逐步苏醒，大部門銀行都能找到安妥的信貸投放路子，就没有需要再冒危害做谋划貸置换房貸的营業；而在住民端，一旦收入预期上升和危害偏好提高，人们也不會再扎堆提早還房貸，而是轉向回報率更高的投資渠道。

另外一位大行小我信貸部人士也暗示，近期呈現的提早還貸潮也有春節事後季候性的扰動身分，跟着經濟苏醒和信貸回暖，潮流會天然退去。

一個使人鼓動的動静是，最新的社融和信貸数据已開释出海内經濟稳步苏醒的踊跃旌旗燈号。1月信貸准期实現“開門红”，助力提振市場信念、激起主體活气。详细数据来看，央行1月人民币貸款增长4.9万亿元，同比多增9227亿元，創下单月信貸的投放汗青新高。

中國民生銀行首席經濟學家温彬暗示，從金融数据可以看出，陪伴疫情打击減退、各地稳增加規划和行動出台，企業與當局部分投資步调加速，消费预期渐渐規复，在政策驱動和市場内生融資需求配合感化下，開年信誉扩大踊跃，加快宽信誉過程。

预测下一阶段，温彬称，信誉扩大的韧性和地產、消费修复环境仍较為關頭，扩投資、促消费、稳地產、调布局等政策需持续支撑，继续连结稳健貨泉情况，以巩固年頭經濟企稳向好态势，晋升經濟修复的斜率和可延续性。

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