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文| 严荣（上海市房地产科学钻研院副院长，钻研员）
培养和成长住房租赁市场，履行租购并举，是深化住房轨制鼎新的首要内容，是当前阶段鞭策住房成长的重点标的目的。为了促成住房租赁市场成长，各级当局陆续从金融、税收、地皮、羁系等多个方面施行支撑政策。迩来，财务补助政策逐步被用于支撑住房租赁市场成长，使政策东西箱加倍丰硕和周全。
据住房和城乡扶植部7月18日颁布的动静，该部近期与财务部组织展开了中心财务支撑住房租赁市场成长试点的竞争性评审事情。颠末评审，有16个都会入围了2019年的试点范畴，包含北京、长春、上海、南京、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、重庆、成都。这次试点的政策布景是甚么？试图解决甚么问题？将若何展开施行？对付这些行业表里存眷的重点问题，笔者将做一些阐释和答复。
住房租赁市场仍不服衡不充实
受益于相干政策的鼎力支撑，近几年来我国住房租赁市场成长有了长足前进，对加速改良城镇住民栖身前提、鞭策新型城镇化过程、促成房地财产转型成长等都阐扬了首要感化。可是，比照2016年《国务院办公厅关于加速培养和成长住房租赁市场的若干定见》（国办发﹝2016﹞39号）提出的成长方针，当前住房租赁市场还面对成长不服衡不充实的凸起问题。
起首，主体较着增多，但专业化效应有待强化。遭到有关政策的鼓动勉励和支撑，住房租赁市场在2017年以来成为房地财产和本钱市场的存眷热门之一。成长至今，介入住房租赁市场的主体日渐增长，除天然人房主外，另有房地产开辟企业、代办署理经租机构、公寓运营机构、租赁市场平台企业和供给融资和其他配套办事的主体等。在谋划办理方面，也逐步形成为了所谓集中式和分离式的模式，前失眠治療,者是指对具备必定范围的整栋物业举行革新然后出租运营，后者是指经由过程承租零散房源然后出租运营。
可是，从今朝市场成长近况看，虽然一些范围化的企业在快速发展，有些企业运营办理的房源数目乃至已到达几十万套（间），可是专业化的效应还不强。专业化的住房租赁企业应当顺应高质量成长的经济社会变迁趋向，为知足住民@大%cS3HD%众对夸%3R11N%姣@糊口的憧憬供给专业化办事，为住房租赁市场安稳康健成长奠基根本。范围大其实不象征着专业能力强，若是只是一味地寻求范围，而没有有用晋升专业办事能力，对住房租赁市场成长的价值较为有限。
其次，房源有所增长，但供需匹配度有待提高。比年来很多都会都经由过程新增供给、存量盘活、革新操纵等方法增长了住房租赁房源数目。以几个重要都会的计划方针为例，北京市提出在2018年至2022年规划扶植租赁住房50万套，并重要经由过程团体扶植用地放置，深圳市在2017年提出“十三五”时代收储不低于100万套“农夫房”用于范围化租赁，上海市也在2017年提出“十三五”时代新建和转化租赁住房70万套。此外，在有段时候，一些都会呈现了较紧张的房地产库存，也将此中一部门转化用于租赁住房。整体看来，租赁住房的房源有所增长。
可是，供需不匹配的问题也较为紧张。从天下层面看，“一头是商品房高库存，一头是2亿多城镇非户籍生齿绝大大都在城镇没有符合的住处”。从都会层面看，在区位、代价、房型等方面都存在供需不匹配的问题。好比，有些租赁房源因为位置较冷僻，交通不敷便捷，因此难以吸惹人员承租，只好空置，构成不了有用供给。又好比，很多都会较为器重中高端租赁房源的供给，轻忽了中低收入人群的租赁需求，“蓝领公寓”和宿舍型租赁房供给相对于较少。
再次，市场渐趋活泼，但羁系系统有待增强。跟着经济和生齿布局的变革，租赁逐步成为城镇住民首要的栖身选择之一，特别是青年人群。租赁需求增长，再加之一些市场主体和社会本钱陆续进入住房租赁市场，使得租赁市场逐步趋于活泼。可是，因为市场系统还没有健全，羁系机制和羁系东西都较为亏弱。好比，住房租赁市场的根本数据不敷齐备，制约了羁系部分实时监测市场变革的能力。再好比，在住房租赁行业较为普各处呈现“房钱贷”营业时，因为缺少响应机制和能力，羁系部分较难实时发明并做出危害预判，从而加大了危害处理的难度。
最后，除以上问题外，住房租赁市场成长还面对一个经济层面的投入与收益失衡问题。@因%88HGQ%为大大%whO69%都@都会的房价近年来都履历了较快上涨，而相对于而言房钱代价涨幅较低，因此住房房钱与售价之比远远超越了凡是意义的公道区间。以是，不管是市场主体和社会本钱作出的投资，仍是都会当局供给的大众投入，都面对收益难以补充本钱的困难，不少都会的房钱回报率远低于同期银行贷款的基准利率。本钱收益的失衡制约着住房租赁市场的可延续康健成长。
周全客观地看，这些问题主如果成长的问题，也就是说跟着住房租赁市场的成长，有些问题将会渐渐得以减缓，但也有一些是体系体例机制问题，必要在关头时代经由过程建章立制、兼顾和谐、指导办理等方法加以完美。此中，经由过程中心财务支撑住房租赁市场成长是政策东西的选择之一。
日益丰硕的政策东西箱尚缺财务政策
比年来，对付住房租赁市场成长而言，2016年的《国务院办公厅关于加速培养和成长住房租赁市场的若干定见》可谓行业范畴的大纲性文件，既提出了住房租赁市场成长的方针和标的目的，也形成为了一个根基的政策框架。在成长方针方面，该《定见》提出到2020年要根基构成供给主体多元、谋划办事规范、租赁瓜葛不乱的住房租赁市场系统，根基构成保根基、促公允、可延续的大众租赁住房保障系统，根基构成市场法则了了、当局羁系有力、权柄保障充实的住房租赁律例轨制系统，鞭策实现城镇住民住有所居的方针。在政策框架方面，重要包含培养市场供给主体、鼓动勉励住房租赁消费、完美大众租赁住房、支撑租赁住房扶植、加大政策支撑力度、增强住房租赁羁系。
此中，在支撑政策方面，重要包含赐与税收优惠、供给金融支撑、完美供处所式等。好比，在税收优惠方面，对依法挂号存案的住房租赁企业、机谈判小我，赐与响应优惠，触及小我出租住房的增值税征收率由5%减按1.5%计较缴纳，对房地产中介机构供给住房租赁掮客代办署理办事的合用6%的增值税税率，对小我出租住房所得减半征收小我所得税等。好比，在金融支撑方面，提出鼓动勉励金融机构依照依法合规、危害可控、贸易可延续的原则，向住房租赁企业供给金融支撑；支撑合适前提的住房租赁企业刊行债券、不动产证券化产物；稳步推动房地产投资信任基金（REITs）试点等。再好比，在地皮供给方面，提出各地应将新建租赁住房纳入住房成长计划，并在年度住房扶植规划和住房用地供给规划中予以放置；容许将贸易用房等按划定改建为租赁住房，地皮利用年限和容积率稳定，地皮用处调解为栖身用地，调解后用水、用电、用气代价依照住民尺度履行。
这个培养和成长住房租市场的政策框架在后续一系列政策和文件中都得以贯彻和表现。好比，2017年5月，住房城乡扶植部在《住房租赁和贩卖办理条例（收罗定见稿）》中提出：“国度鼓动勉励成长范围化、专业化的住房租赁企业，支撑住房租赁企业经由过程租赁、采办等方法多渠道筹集房源，支撑小我和单元将住房拜托给住房租赁企业持久谋划。住房租赁企业依法享受有关金融、税收、地皮等优惠政策，可依法将住房租赁相干收益设立质权。”再好比，2017年7月，《关于在生齿净流入的大中都会加速成长住房租赁市场的通知》（建房﹝2017﹞153号），在支撑政策方面，重要包含金融支撑、税收优惠、新增用地和操纵团体扶植用地扶植租赁住房、水电气代价、租赁住房运营办理等方面。
因为住房租赁市场是一个高度市场化且富有竞争性的范畴，虽然此中一部门中低收入的住房坚苦絲路旅遊, 群体必要得到以大众租赁住房为重要情势晚上兼職工作, 的保障，但在大大都环境下，市场在资本设置装备摆设中起决议性感化。因此，在培养和成长住房租赁市场的政策框架中，政策东西重要触及金融、税收、地皮等方面，没有明白提出财务支撑作为政策手腕。
中心财务支稳重在指导和鼓动勉励
将中心财务支撑纳入住房租赁市场成长的政策东西箱，是颠末充实酝酿的。从2015年到2017年的持续三年，中心经济事情集会都对住房租赁市场成长提出了明白请求。好比，2017年中心经济事情集会夸大要成长住房租赁市场出格是持久租赁，庇护租赁长处相干方正当权柄，支撑专业化、机构化住房租赁企业成长。2018年12月，中心经济事情集会加倍夸大从系统扶植和机制完美角度鞭策市场成长，提出要“构建房地产市场康健成长长效机制，对峙屋子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类引导，夯实都会当局主体责任，完美住房市场系统和住房保障系统”。2019年头，财务部暗示，“踊跃协同有关部分进一步完美住房市场系统和住房保障系统……加速成长住房租赁市场，多策并举改良城乡大众栖身前提。”这象征着，中心财务支撑住房租赁市场成长已进入了政策制订和施行阶段。
按照公然信息，2019年1月份，财务部和住房城乡扶植部结合印发了《关于展开中心财务支撑住房租赁市场成长试点的通知》（财综﹝2019﹞2号），明白了试点方针和请求。2019年3月份，中心有关带领在住房和城乡扶植部调研并主持召开座谈会夸大，“要完美住房租赁市场系统，创建健全住房租酒店兼職, 赁相干法令律例，完美金融财税政策，实现住房租赁市场康健不乱成长。”可见，财务政策已成为住房租赁市场成长政策东西箱中的一项首要内容。
对城镇住房租赁市场供给中心财务支撑，既是一种导向，指导处所和都会同向发力，促成租购并举住房轨制扶植，也是一种支持，为一些关头机制和平台扶植供给根本，有助于构建房地产市场康健成长长效机制。详细看，有如下一些特色。
起首，直面住房租赁市场成长的重点问题。中心财务支撑住房租赁市场成长，其方针主如果促成多渠道筹集租赁住房房源，促成专业化、机构化租赁企业成长，扶植住房租赁信息办事与羁系平台，改良租赁住房消费情况，加速构成租购并举的款式。这几项方针直接针对了当前住房租赁市场成长面对的一些凸起问题，好比专业化效应不敷强、供需匹配度有待提高、羁系能力亟需增强等。
这次中心财务支撑住房租赁市场成长，对分歧类型的都会依照都会范围分档肯定支撑尺度。好比，直辖市每一年10亿元，省城都会和规划单列市每一年8亿元，地级都会每一年6亿元。从入围都会名单看，16个都会中，有3个是直辖市，13个是省城都会和规划单列市，因此每一年中心财务付出额为134亿元。
固然，不管对付哪一类都会，中心财务的支撑数额与本地住房租赁市场的投资额比拟都是眇乎小哉的。因此，中心财务的支撑更多表现出一种导向和鼓动勉励。
其次，夯实都会当局主体责任。因为我国住房市场是一个区域差别很大的市场，各个区域的住房成长处于分歧阶段，因此有关政策必需给处所和都会留下空间，而不克不及搞“一刀切”。特别首要的是，在鞭策住房成长方面，应当给处所和都会足够的自立权，让处所和都会斗胆实验、缔造有利履历。
在支撑的工具上，以都会为根基单位，充实表现都会当局的主体责任。对付资金详细用处，各都会可以自立肯定，重要用于多渠道筹集租赁住房房源、扶植住房租赁信息办事与羁系平台等与住房租赁市场成长相干的付出。
再次，凸起树模引领感化。这次中心财务的支撑，采纳竞争性评审的方法。详细来讲，由有关都会依照志愿原则制订施行方案，财务部和住房城乡扶植部对处所申报质料举行审核，并组织专家展开评审，拔取具备树模性的都会入选。从入围的都会看，重要都是住房租赁需求范围较大、住房租赁市场具有必定根本的大中都会。
按照公然信息，今朝入选的16个都会是中心财务支撑住房租赁市场成长“试点”。这象征着，中心有关部分但愿经由过程这次支撑，能构成一批可复制、可推行的功效和履历，此后能向天下推行，从而动员天下其他都会住房租赁市场的成长。因此，入围试点，既是对有关都会成长住房租赁市场的必定与支撑，又将凸起树模引领效应，摸索履历鞭策其他都会成长住房租赁市场。
（文章仅代表作者概念。责编邮箱：yanguihua@jiemian.com） |
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發表於 2020-2-1 13:38:23
