理財顧問二胎房屋貸款論壇

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作者: admin 時間: 2023-8-28 12:53
標題: 新聞周刊
中指钻研院的监测数据显示，2023年以来，天下已有超40城调解首套房貸利率下限至4%如下。但是，2018年到2021年，天下小我住房貸款加权均匀利率均高于5.4%，最高到达5.7%。跟着新發放的房貸利率延续下行，存量房貸显得“更贵”了，特别是前两年貸款的購房人，因為房貸利率持续多轮上涨，很多貸款利率超6%，可以说站在了房貸利率“高岗”上。

　　自7月14日央行首提“存量房貸利率调解”至今，各家銀行仍無详细落地辦法。銀行本来想保住存量貸款的高利率，可大量站在利率高位的還貸人则使出十八般技艺，寻觅削減房貸利錢的方法：有的低价賣房削減欠债，有的卷入提早還款大潮，少许合适前提的打點了“商轉公”，另有的挺而走险用低利率消费貸置换房貸……有媒体發社论号令：调解存量房貸利率，不克不及再拖了！

存量房貸利率什麼時候走下“高岗”？

　　8月2日，喜好吃榴莲的阎诚發明，宁夏路上的超市里又有了金枕榴莲，售价29.8元一斤。

　　他拿起一個不大不小的，在阁下的秤上称了一下，“不太到5斤……”谋略一番後，又默默放了归去，“140多元，得買几多菜啊！”

　　自从2019年背上300多万元的房貸後，阎诚一家就過起了“简约版”的糊口，到處都要一個錢打二十四個结。

　　不外，近来一個好动静讓阎诚冲动不已，那就是存量房貸利率有望下调。就在6月份，青岛新發放房貸利率已起头履行首套房4%，二套房4.8%。

手握三套房，蚯蚓腿膏,感受哪套都不是我的

　　2018年9月，37岁的阎诚賣掉了本身在黑龙江中路上的一套屋子，手握170万元現金。

　　“當錢存到储备卡里後，很快銀行就接洽我，帮我進级了‘白金卡’。”阎诚坦言，那時屋子賣在了高點，如今看来，這類赚錢效應讓他“有點飘了”。

　　手握大量現金的阎诚，面上欢乐内心却有點發急，他担忧“手里的錢被通胀稀释”，因而，又“上車”了。

　　2019年5月，阎诚相中崂山區一地铁上盖項目，首付110万元出头，買了一套改良房，总价350万元。那時的貸款利率是在基准利率根本上上浮10%，即5.39%，月供14000多元。

　　這個月供额度，對付在青岛一知名科技公司供职的阎诚来讲，還不算费劲。但手里残剩的60万元，仍是讓他有點躁动。因而，又在某品格小區買了一套“在客堂里就可以看到金沙岸”的二手房，88平方米套二房，总价150万元。此次的貸款利率是上浮15%，即5.63%，月供又多了5000多元。

　　此前，阎诚在城阳區另有一處小套二，是纯公积金貸款買的，靠每個月公积金便可以笼盖。至此，前先後後月供到了20000元，手握三套房的阎诚苦笑，“都是貸款，你说哪套是我的呢？”

　　背负起高额月供，阎诚一家的日子就像拧發条同样，愈来愈紧。“沙發、餐桌椅、茶几、電视柜、双层床……都是从闲鱼上淘的，主打一個二手養家。”阎诚如斯讥讽道。

　　“有一次逛阛阓赶上辦信誉卡的，在得悉辦完不消開卡後，我一口吻辦了4张。薅羊毛不要錢。”阎诚说，之前没有房貸压力的時辰，本身看都不會看，而如今，他對那些露营帐篷、章丘铁锅等赠品真的动了心。

　　阎诚从书架上拿下一本玄色封皮的书——《若何得到真实的財產》，作者是房產投資圈里一名知名大V。曾，书中的“看房200套”“利率不敏感”等观念刷新了阎诚的認知，也讓他有胆子拿170万元去实現“两套并發”。

一名房產投資圈知名大V写的书，书中的不少概念曾刷新了阎诚的認知。

　　但如今，阎诚感觉本来的設法跟不上變革了，“最後你才發明，低落欠债才是王道。”

　　2022年，阎诚把城阳區的屋子挂了出去，筹算賣掉後弥补一下房貸洞穴。不外历經屡次贬价，仍然没有找到買家，他只好先賣掉了一個車位——13.5万元，临時減缓了一下糊口的压力。

　　本年7月中旬，得悉存量房貸利率有望下调的动静，阎诚惊喜不已，第一時候接洽了本身的個貸司理，但對方奉告他“暂未接到正式通知”。

　　8月2日，阎诚打開手機銀行發明，本身于2019年5月貸的一笔245万元房貸，至今還剩下223万元本金。历經屡次降息後，貸款利率由本来的5.39%降至如今的4.89%。

　　阎诚计较過，若是他的這笔存量房貸利率能降到4%，那末月供数额将由如今的14233元，降至13094元。“仅這一笔貸款，一個月就可以省下一千多元！”

貸款另有90万，屋子却只能賣80万

　　和阎诚同样，曾有多年二手房从業履历的郭向东，一样感触压力山大。

　　7月初，一名视频博主在社交平台公布了一条“免费赠房”信息：“我老婆5年前在郑州金水區曼哈顿采辦了一套屋子，那時房价為伊莉影片區,118万元，貸款90万元，已還5年貸款。如今屋子要出售，免费赠予。只要過户，直接過户给你，你直接還房貸就行……這套屋子面积為69平方米。”

一名视频博主在社交平台上公布的免费送房信息。

　　“若是有人要，我的屋子也能够送。”郭向东说得绝不夷由。他2019年头在城阳南一小區買了套总价140万元的二手房，首付40万元，貸款100万元，月供6500元。現在4年曩昔，還背着90多万元的貸款，而如今這套屋子至多只能賣到80万元。

　　“首付跌没了，剩下的貸款比总价還高，若是有人愿意還貸，固然可以送。”郭向东苦笑道。

二手房買賣软件显示，郭向东購房的城阳一小區很多屋子挂牌价已降至80多万元。

　　但是，這還不是最使郭向东忧?的。

　　早在2018年末，郭向东在水清沟片區采辦了一套90平方米小套三。“這套屋子貸款190万元，那時的利率是6.3%摆布，月供12000多元。”郭向东说，两套屋子的月供加起来奔两万元去了。

　　郭向东从事二手房中介買賣，前几年行情好的時辰攒下了點錢，這個月供数额，那時對他来讲并無太大压力。

郭向东栖身的城阳某小區楼房外景。（受访者供圖）

　　2020年，突如其来的疫情加之楼市调控政策的影响，二手房市場几近“冰冻”，郭向东無奈關掉了本身的中介店肆，拿出30万元，和朋侪干起了装修。

　　“第一年陸陸续续回了點账，到第二年就根基没有回錢了。”郭向东说，一年24万元的月供，很快把他的家底掏空了。他這两年，用一個词归纳综合就是“拆东墙补西墙”。

　　装修没甚麼客户，郭向东便用私人車跑起了网约車，“但也不是久长之计，跑了四五個月便不跑了。”最後其实没招的郭向东，爽性把車典質了出去。

　　2022年4月，青岛调解限售政策，二手房“获得《不动產权证书》满2年便可上市買賣”，郭向东立马把水清沟的套三房挂了出去。

　　“我挂的代价很低，是全部小區里同户型最低的。”郭向东没想到，即即是如许，屋子也挂了半年，直到2022年10月才賣出去。“賣了230万元，還完貸款和垫資费，只剩下20万元。”郭向东用剩下的錢還了信誉卡和欠朋侪的錢，又是两手空空了。

　　郭向东讥讽本身，是站在了房价和利率两重高位上的“大冤種”。

　　正如一位房產中介总结的，楼市景气的時辰，大師排着队買房，“能貸300万，不貸200万；能貸30年，不貸20年”，利率5%～6%也不感觉贵，“渐渐還，不焦急”。但如今纷歧样，大師發明，房价不涨，赚錢更難，手里有錢，仍是提早還貸吧。

8月1日预约提早還款，已排到11月初

　　和朋侪集會時，30岁的衣建梅發明，“之前都是看谁赚很多，屋子多；而如今则是看谁貸款少，压力小。”

　　一個不成否定的究竟是，从客岁起头，跟着貸款利率下调，愈来愈多的年青人走向了提早還貸的路，衣建梅即是此中一名。

　　2021年11月，衣建梅从兴業銀行貸了43万元，在惜福镇片區買了套82平方米的套二房，总价78万元。

衣建梅栖身的小區，从阳台上向南望去是一大片桃园。（受访者供圖）

　　“那時是依照家庭二套房貸的款，利率是5.6%多一點，本年降到了5.3%。”衣建梅奉告記者，跟着房貸利率不竭走低，本身愈来愈感觉不划算，便想尽法子提早還款。正巧衣建梅的老公换了事情，客岁起头必要持久出差，家里两辆車便显得有點過剩。因而，他們便賣掉了此中一辆，筹算拿出10万元提早還貸。

　　本年5月，衣建梅跟個貸司理接洽後，去銀行填個了表，半個月摆布就完成扣款了。“我還專門钻研了合同，上面写着有违约金，但還的時辰事情职員奉告我说不收违约金。”

　　一次還上10万元後，衣建梅的月供从三千三四，降到了两千三四。

　　衣建梅的打點流程算是很是快的。8月1日，兴業銀行青岛分行的一位事情职員暗示，“咱們行不消列队，不消预约，筹备好錢，過来填個表，约莫7個事情日就完成扣款。”该事情职員還提示，由于21日是扣月供日，還款人尽可能選擇在15日以前，或21日今後去打點。

　　和衣建梅同样申请提早還房貸的人另有不少，傍邊很多人還在继续期待銀行經由過程审批，有的還在列队预约的路上。

　　同日，扶植銀行李沧支行的一位個貸司理流露，“今朝還款量比力大，若是走線下预约的话，已约到11月6日了，線上抢额度可能9月份就可以扣款，但線上比力難抢。”

　　随後，从中信銀行青岛延安三路支行、工商銀行青岛分行李沧二支行、青岛銀行福州路支行收到的动静是，還款人都可登录手機銀行预约提早還款，但完成扣款時候别離為1個月、两個月、3個月。

解蕾的屋子建于2009年，但小區情况仍然不错。（受访者供圖）

　　和衣建梅同样，“85後”密斯解蕾在客岁就選擇了提早還款，分歧的是，她的還款不是迫于房貸压力，而是“赶潮水”。

　　解蕾的這套屋子位于双山片區，是一套76平方米的套二房。她2009年采辦，2011年交房，貸了50万元，那時正遇上利率低點——7折。

　　“月供只有两千多，租出去也能笼盖了。”但解蕾终极仍是决议一次性還掉，無貸一身轻。

　　从“有錢没錢也要買個屋子”，垂垂酿成了“有錢没錢也要夺取提早還貸”，自降杠杆，缩減欠债，正在成為年青購房人的一種“新時尚”。

　　一组来自央行的数据显示，本年上半年，小我住房貸款累计發放3.5万亿元，但上半年新增的住户中持久貸款只有1.46万亿元，創下了近5年新低。

　　貸款買房的人，断崖式降低；提早還款的人，一日千里。面临一多量人提早還貸，銀行正面對低落存量房貸利率留住這部門客户或是完全落空這部門客户的選擇。

“支撑和鼓动勉励”變“引导”，“脚步声”愈来愈近了

　　低落存量房貸利率，呼声有多高？

　　7月中旬，一组乐有家钻研中間的调研数据显示，對付當前能促成購房的念头，受访者最但愿能低落存量房貸利率，占比到达28%；其次才是降首付比例，占比21%。

　　本色性的起色，產生在7月14日。

　　這一天，央行貨泉政策司司长邹澜在國新辦消息公布會上暗示：依照市場化、法治化原则，支撑和鼓动勉励贸易銀行與告貸人自立协商變动合同商定，或是新發放貸款置换本来的存量貸款。

　　18天後，央行再次明白亮相。

　　8月1日，中國人民銀行、國度外汇辦理局召開2023年下半年事情集會。集會指出，要落实好“金融16条”，耽误保交楼貸款支撑规划施行刻日，继续指导小我住房貸款利率和首付比例下行，引导贸易銀行依法有序调解存量小我住房貸款利率。

　　8月4日，在國度成长鼎新委、財務部、中國人民銀行、國度税務总局结合召開的消息公布會上，邹澜再次回應了降息降准問题，“将来還将继续阐扬好貸款市場報价利率鼎新效能和引导感化，引导銀行依法有序调解存量小我住房貸款利率”。

　　值得注重的是，近来两次關于存量房貸利率的说法，由7月份的“支撑和鼓动勉励”變成“引导”。

　　對此，有業内助士暗示，两個词组暗地里的意思彻底纷歧样。就前者来讲，銀行是有選擇权的，全凭銀行意愿。但銀行自己是没有這個意愿的，由于這一调解动了銀行的“奶酪”，紧缩了其利润空間。

　　尔後者的“引导”就纷歧样了。也就是说，銀行必需拿出至心讓利，在央行“引导”下来做這件事。特别是在“促销费”的大布景下，下调存量房貸利率，有助于減轻住民住房消费包袱，扩展住民消费的意愿和能力。

　　8月3日，“第一個吃螃蟹的都會”来了——郑州公布了稳楼市15条新政，此中最亮眼的即是，“鼓动勉励在郑各贸易銀行依法有序调解存量小我住房貸款利率”。

北京市民从中國人民銀行辦公楼前途經。8月1日，央行集會指出，引导贸易銀行依法有序调解存量小我住房貸款利率。视觉中國供圖

　　究竟上，自7月以来，中心及各相干部委對付房地產市場的政策调解延续發声。

　　7月24日召開的中心政治局集會提出，顺應我國房地產市場供求瓜葛產生重大變革的新苗栗外送茶,情势，當令调解優化房地產政策，因城施策用好政策东西箱，更好知足住民刚性和改良性住房需求，促成房地產市場安稳康健成长。

　　7月27日新华社報导显示，住建部部长倪虹在企業座谈會上暗示，鼎力支撑刚性和改良性住房需求，進一步落实好低落采辦首套住房首付比例和貸款利率、改良性住房换購税费減免、小我住房貸款“認房不消認貸”等政策辦法。

　　随後，从7月29日到7月31日，北京、深圳、廣州、上海四大一線都會的住建部分纷繁亮相：将更好知足住民刚性和改良性住房需求。

　　上海易居房地產钻研院钻研总监严跃進阐發認為，一線都會購房政策天下最严，當前開释放松旌旗灯号，對其和全都城有踊跃的感化。

　　有阐發師测算，當前存量房貸的范围高达38.8万亿元。如斯大要量，若是能降，该會怎样操作呢？

　　从業界的解读可以發明，依照央行给出的指引，存量房貸利率调解大致有两種做法：

　　一種是直接降，即銀行和告貸人經由過程自立协商變动合同条目；一種是間接降，即貸款以新换旧，銀行對告貸人發放新的、利率较低的貸款，而且新的貸款可用来更换告貸人手中旧的、利率较高的貸款，并且貸款置换原则上應限于本行。

　　那末，青岛的存量房貸利率政策有無變革？

　　8月1日，包含工行、建行、兴業、中信等多家銀行均暗示，暂未收到有關存量房貸利率调解的政策文件，仍按原本的合同利率来履行房貸利率。

　　扶植銀行青岛李沧支行一位個貸事情职員复兴：“已存眷到相干动静，可是還没有接到政策履行的通知，咱們也問過上级，都在等总行文件。”

　　青岛銀行福州路支行個貸部事情职員暗示，“今朝没有相干规划，若是有动静，必定會通知客户，最最少會發送短信。”

　　兴業銀行青岛分行一位個貸司理在复兴“還没有接到相干通知”的同時，白內障眼藥水,表达了本身的果断，“應當是四大國有銀行先有动作，股分制贸易銀行才能有动作。”

　　放眼天下，是不是會有破冰之举？

　　就在两周前，兴業銀行廣州分行针對存量按揭客户赐與1年期的利率優惠券，该行對媒体暗示，该行动今朝仅在廣州分行下辖若干支行香氛乳液噴霧,立异试點，并未大量推行。

　　再早前的7月21日，常州本地媒体報导，常州市部門銀行赞成下调存量房貸利率。不外，该報导随後删除“銀行赞成下调存量房貸利率”内容。對付常州市是不是有銀行赞成下调存量房貸利率，本地多家國有大行、股分行、城商行均回應：今朝還没有收到有關正式通知或文件。

　　現实上，存量房貸利率调低的政策并不是先例。早在2008年10月，為了應答房地產需求下滑，央行發文颁布發表将贸易性小我住房貸款利率的下限，由貸款基准利率的0.85倍變成0.7倍。按照2008年的操作，那時在央行颁布發表新政後，部門銀行2009年头才做出调解，从政策提出到落地仍需一段時候。

　　不外，调解存量房貸利率的“脚步声”真的愈来愈近了。

　　（應受访者请求，本文人物均為假名）

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