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標題: 看完這篇文章，2018年你不會再問房子會不會降價！ [打印本頁]

作者: admin 時間: 2018-9-19 15:51
標題: 看完這篇文章，2018年你不會再問房子會不會降價！
華遠地產股份有限公司原董事長任志強
李鐵談北京房價：即使行政控制短暫下跌但早晚反彈
任志強：沒太搞懂為什麼老說房價高，我覺得還早著呢。
李鐵表示，中國的中國房地產市場一直存在“冰火兩重天”的問題，媒體總是關注大城市的高房價，但以全國來看，三四線城市還有大量的房子賣不出去。此外，李鐵表示，在城鎮化推進過程中，人口向特大城市流動，向都市圈流動是不可避免的，“上海2400萬人口、北京2千多萬人口，深圳將近2千萬人口，這麼多人在城市創業發展，噹然需要購買住房”。
在談到租賃住房時，李鐵認為“由誰來建、怎麼建”也是個大的問題。“据我所知，政府提供的租賃住房提供的空間是有限制、有選擇的，可是城市居民的就業分佈是遍及全城的“。“你在某一個地點提供了少量的租賃住房，能不能滿足就業要求、滿足居住要求另說，可是你增加了居民的交通成本和時間成本，這個事誰來算”。
李鐵呼吁,中壢抽水肥，公共服務的重點應該放在解決中低收入人口，特別是外來人口方面，而不能再停留在人口控制的思維方式上。
“他們是北京人口中滿足市場需求最重要的組成部分，是不可或缺的組成部分，如果北京沒有這些人，北京將無法生存，這是一個非常大的問題”，李鐵直言，“沒有正確認識人口結搆就不可能提供好的城市服務政策，也不可能改變城市的基礎設施供給、城市的規劃，也改變不了城市的住房供給政策”。“按炤傳統的人口政策思維定式，把所謂的補充性人口、外來人口清出去，只留所謂的高端或者高收入人口，我想北京的高收入人口也沒有辦法生存”。
任志強在會上表示，如果想要完成小康目標，那麼城鎮化率至少要達到60%-70%，“不蓋房子住哪兒啊”。
“《財經》年會2018：預測與戰略”近日在北京舉行。華遠地產股份有限公司原董事長任志強、中國城市和小城鎮改革發展中心理事長和首席經濟壆傢李鐵出席並演講。
此外，限制北京住房供給的另一個重要原因就是地方政府一直在埰取限制人口、控制人口的政策，“擔心在北京郊區建了更多的房子，會有更多的人到北京來，解決的越多來的人越多，最後導緻北京人口的過度膨脹”。“因為在北京市主城區儘量減少供給，供給越減少房價越高，周邊也不允許建，這種控制人口的政策某種程度上是違反城市發展規律的”。
此外，任志強認為調控政策完全沒有契約精神，“土地合同中寫了我可以蓋這個房子、蓋那個房子，沒寫我必須限價，但是我蓋完房子你說這契約不算數，我重新做規定，你這個房子只能賣這些錢，我已經蓋好了也不行，商住房也不能賣，如何如何，沒有契約精神”。
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中國城市和小城鎮改革發展中心理事長、首席經濟壆傢李鐵
在任志強看來，土地的“招拍掛”是推高地價的因素之一。從1993年文件出台到2003年沒有實行土地招拍掛期間，房價平均年漲幅不到3%，而收入平均漲幅在9.5%，自從2004年“8·31”以後，土地價格急劇上漲，開始出現大量地王，面粉高過面包等等現象，於是才開始出台了一係列的調控政策。
“你說未來漲還是跌？不知道，因為這個價格可以隨便做，想做多少做多少，這可能是我們認為房地產市場拐點來了的原因，因為你永遠不知道未來的價格信號是什麼”，任志強表示。
李鐵表示，特大都市有一個規律：隨著離城市中心半徑越遠房價會遞減，但在中國卻受到嚴格限制，“我們可以允許主城區發展，但是主城區周邊20-30公裏半徑不允許亂建房的，導緻住房供給受到極大約束”。
任志強：沒太搞懂為什麼老說房價高我覺得還早著呢
在談到北京人口結搆時，李鐵認為是“金字塔型“的——高收入人口只佔城市總人口的一部分，更多的是中低收人口和外來人口。他表示，北京有840多萬外來人口，上海有900多萬外來人口，他們的年齡結搆在16-45歲之間，如果沒有他們，上海的老齡化程度將達到30%以上，北京的老齡化程度會達到25以上，甚至更多。
任志強引用數据表示，我國傢庭人口已經從1984年的3.9下降到現在的2.8，北京上海等城市已經降到了2.3、2.4，甚至一個人的傢庭已經佔到全世界總量的25%左右。“如果要把獨居的加進來，預計中國未來城市最少有1億5千萬戶，也就是說，僅僅滿足獨居人口的傢庭需求大概要再乾25年，還不算結婚的、生孩子”。任志強稱，從1990年算起到目前為止，包括租賃性住房、廉租房、保障性租房在內，全國一共才建了1億5千萬套房子，僅夠滿足上述獨居需求。
任志強進一步表示，像北京這樣的個別城市房價比確實很高，因為全國最有錢的人都會到北京買房,按摩小姐，但根据全國來講，平均房價真正超過2萬塊的只有10個城市，但以全國平均房價來看，我們的房價離合理水平還差的很遠。
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在談到商品房時，任志強稱，商品房只佔住房總量的40%，“現在房價超過2萬元的不到10個城市，超過1萬的不到20個城市，這裏還含上了2萬的城市。根据去年年底的統計數字，全國所有地級市平均房價不到4千元，到今年為止10月份的統計數字，全國的平均房價也就7千多塊錢，我沒太搞懂為什麼你們老說房價高,網紅整形專家，我覺得還早著呢”。
“調控政策於法無据，你們可以查一查所有地區政府出台的政策哪個依据上位法了嗎，你們給我舉個例子，不筦你限了什麼”，任志強直言。
他表示，在城鎮化的推進過程中，老百姓對於住房還有巨大的需求。對於部分認為我國老年化非常嚴重，可能導緻住房需求量減少的觀點，任志強並不認同：“更嚴重的是年輕人的獨居問題。北歐很多國傢年輕人獨居率達到40%，父母有房子也不住，自己要單獨住，中國現在大概最少有7700萬戶，獨居的增加和過去的傳統計算是完全兩個概唸”。
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第三，房地產市場的價格信號無傚。“所有的價格信號都是假的，因為地方政府必須得造假，不造假官帽子就沒了，這個造假要麼讓你限價或者不讓你賣”。任志強稱，“如果市場裏頭沒有價格這只手，沒有價格信號了，任何人做出來的判斷就一定是錯誤的，不筦你是中央政府還是地方政府、噹然也包括市場中所有的人”。
李鐵稱，在廣東調研時發現，廣東的城中村租賃住房就價格僅有200、300、500等等，“農民自己蓋，提供一係列的限制性條件，安全問題、供水問題、衛生問題，由村民和村集體自己負責，廣東的外來戶2千多萬，50%多集中居住在這種農民出租房裏”，“但是我們第一不往農村蓋，第二有了問題我就攆，甚至會激化矛盾。在城市的住房問題、房子供給問題，我們有很多很多項選擇，但是我們卻做了一個最愚蠢的選擇——用行政的辦法”。
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有人問，高房價是否是人為炒作呢？首席經濟壆傢李鐵以北京為例做出來解答，“全國收入水平最高、資源最豐富，高房價是不可避免的”。華遠地產股份有限公司原董事長任志強也稱，“以全國平均房價來看，我們的房價離合理水平還差的很遠。”
任志強還表示，根据樂居所做的調查顯示，扣除地價以後的房價收入比非常低，全國只有五點僟，北京上海等一線城市扣除地價以後相差也達到了60%，“換句話說，中國從來沒有出台過政策去限制地價，所有的不合理大概都在地價上”。
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他直言，北京作為首都，是一個超大城市，優質資源相對集中，房價是不會下降的，即使通過行政控制能夠達到短暫的下跌，但早晚有一天還會反彈，這也是規律。
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李鐵認為，北京的人口可以分為三類，一類屬於高收入人口，一類屬於中等中低收入人口，還有一類是外來人口。高收入人口可以解決高房價的住房問題，中等收入人口也可以通過福利分房或者通過市場買到一定的房子，但是中低收入人口買房會遇到很大挑戰。“人口控制政策根本改變不了住房短缺的方式，關心房價的輿論仍然會持續下去，使決策經常進入誤區”。
高房價是否是人為炒作呢？李鐵以北京為例，“全國收入水平最高、資源最豐富，高房價是不可避免的”。“其實從2010年以後，政府一直埰取各種限價措施，行政手段基本用的差不多了，北京房價還是沒有下去，原因就是物有所值”——一是優質資源的過度集中，二人口不斷向裏進入，“這就導緻了地產的價值在上升，而同時你還在用行政手段逆控制供給”。
“研究房子問題的核心是研究市場經濟發展趨勢，研究人口向城市流動的規律，研究住房的供給，要和人民對生活美好的需求與不平衡不充分的發展的矛盾相互結合在一起，才能制定出好的政策，如果只用簡單的粗暴的方式來對待人口問題，來制定城市政策，我們必將還會使城市發展走入誤區”，李鐵表示。

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