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坐标：山西省大同市；
工具：我是房產状师，欠好意思，工具仍然是開辟商；
關頭词：開辟商、一房二賣、跑路、錢没了、打讼事、状师；
事務：故事產生在“黑金”盛產的山西省，说到山西省，想必大师第一想到的是“煤老板”“万万嫁女”等等土豪级的富豪词。拜托以後，才晓得山西省并無外界鼓吹的神乎其神，個個腰缠万贯。而近来，在天下GDP公然表扬大會上，不幸的是，盛產黑金的山西省因四肢發育不健全，终极被甩在了後面，山西省為一湔雪耻，隆重启動了“市长為都會遊览代言”的揭幕式，一時候，天下的眼睛探望了山西省，也看到了山西省的房地產，屋子起地很多，高楼林立，竹苞松茂，富贵藥膳，表象之下，是苍生深深的悲痛。
大同的開辟商開辟扶植了當地很多商品房，因竞争剧烈，屋子建了很多，但苍生没有購房的强烈刚需，開辟商的屋子賣不出去，資金没法快速回笼。這此中，就包含大同市中大房地產開辟有限公司開辟扶植的“華田苑.府城二期”項目，大同的房價均價在3k之上，為了回笼資金，中大地產2k就賣了，而导前方就由于這廉價的房價被點燃，大同的房地產市场逆境才被渐渐揭開。
客户是7位，据说中大地產低價售房，其實不知情的客户，經人先容一口吻给中大打了520万購房款，统共買了10套房。2014年5月10日，同中大签定了《商品房交易合同》，也在大同市房管局做了存案。满心歡樂的業主，翘首期盼入住新居，期待着……期待着……
後，7人等去看衡宇現场後，才發明衡宇已被贴上“衡宇已被出賣”的通告，中大诠释是由于其存在债权债務瓜葛将衡宇典質出去，讓7人曩昔住没有問题，其他問题由大同市中大房地產開辟有限公司處置和谐，後7人就接洽不到開辟商，中大也不予以認可。7人随後選擇了报警，同時按照合同商定，7人依法向大同市仲裁委員會的提起仲裁，并向大同市仲裁委員會申请了財富顾全，大同市城區人民法院依法對涉案衡宇做出了查封。
而千万没想到的是，在提起仲裁期待仲裁成果的同時，7人同中大一块兒被案外人李秀英、田大珍等人诉至山西省大同市城區人民法院，案由所有权确認胶葛之诉，這才晓得中大以虚構子虚协定的情势，經由過程签定《認購协定书》的方法以4000元/平——5888元/平不等的代價出售给李秀英等人，現李秀英等人诉至法院请求确認相干衡宇為其所有，現一审裁决已作出，支撑了李秀英等人的不法哀求。客户一审團体败诉，在走投無路的环境下，選擇来到北京拜托状师举行代辦署理二审。
但是，事变成长的真是這麼简略嗎？
跟着状师的深刻查询拜访，大同市房地產的暗中面纱一层一层被揭開，其其實不是触及到開辟商收錢賣房那末简略，而是包含本地的公检法等政法体系中的公职职員，大批化介入到房地產開辟扶植的高利放貸勾當，表示出了家属化介入，巨额性赢利的特色。
現實上，倒是包含原告李秀英等人、小额貸款公司在内的职員、组织，以假貸的方法向中大地產予以出借巨额資清洗馬桶產品,金，而中大以開辟的商品房同李秀英等人以签定《認購协定书》的情势雨刷精錠,作為担保，若是中大不克不及准期還款，将以涉案衡宇作為顶3a娛樂城，账房予以出賣给李秀英等人。
而，事務的產生，就是李秀英等人拿着這份《認購协定书》一纸诉状将中大和客户诉至法院，提起了所有权确認胶葛，而法院在没有审查案件布景和探访究竟原形的环境下，稀里胡涂也举行了支撑原告方裁决，紧张陵犯了大同市正當買受人的衡宇权柄。
2、针對大同市城區法院的裁决，状师重要阐發有几點值得讲求：
一、？原告同開辟商仅仅签定了《認購协定书》，可否直接提起所有权确認之诉。
按照《最高人民法院民一庭關于房地產胶葛案件定見汇总 （2010年—2015年）“1九、交易合同還没有實行完结，買受人哀求确認其為衡宇所有权人的，不属于物权确認争议 确認物权以存在物权归属争议為条件。交易合同還没有實行完结，買受人哀求确認其享有标的物之所有权的，不合适物权法第三十三条划定的物权归属争议，不该纳入物权确認之诉。”按照该定見的诠释，两邊仅签订了《認購协定书》，即便该認購协定是正當的，其也仅仅只能请求被上诉人大同市中大房地產開辟有限公司继续實行合同，而不克不及直接请求确認衡宇的所有权。在此环境下，原审法院理當准确行使释明官僚求原告予以改正变動其诉讼哀求，而原告若對峙毛病的诉求，原审法院依法應予以驳回。
二、？究竟認定，法院是不是审查清晰。
對付案件存在诸多疑點，從開辟商给李秀英等人签定的的《認購协定书》時候节點来看，诉状报告签定時候與現實签订時候纷歧致，而且付出房款時候也在签定《認購协定书》以前，而且举行一次性予以付出，其買賣習气不合适常理。更加甚者，在開辟商没有出庭的环境下，也没有核實是不是存在真正的資金付出買賣記實，没法得悉的，仅仅具备收条一张，此中還写明為“抵账”。而在後续的查询拜访取证進程中發明，在開辟商内部的財政报表當中，赫然記實原告同開辟商存在假貸瓜葛的直接凭证，直接证了然實買賣的本色為名為衡宇交易現實為民間假貸，只是商品房交易作為民間假貸的一種担保罢了，而原审法院并無核實清晰真正的客觀究竟和暗地里的暗中買賣。
對付分歧的法令瓜葛合用分歧的法令划定，也势必指导呈現分歧的法令後果，按照最高人民法院《關于审理民間假貸案件合用法令若干問题的划定》 “第二十四条當事人以签定交易合同作為民間假貸合同的担保，告貸到期後告貸人不克不及還款，出借人哀求實行交易合同的，人民法院理當依照民間假貸法令瓜葛审理，并向當事人释明变動诉讼哀求。當事人回绝变動的，人民法院裁定驳回告状。依照民間假貸法令瓜葛审理作出的裁决見效後，告貸人不實行見效裁决肯定的款項债務，出借人可以申请拍賣交易合同标的物，以了偿债務。就拍賣所得的價款與應了偿告貸本息之間的差额，告貸人或出借人有权主意返還或抵偿“，看到了嗎？對付這類以签定交易合同作為民間假貸合同的担保环境，法院應看成為将该法令瓜葛認定為民間假貸瓜葛予以审查，若是出借人请求實行衡宇交易合同的，法院理當释明变動诉讼哀求，由于，明明是借錢還不還的問题，不是衡宇賣不賣的問题。
以是，本案的究竟暗地里的原形，對付案件的走向和法院的裁决，具备重大的究竟和實体审讯意义。
三、？法院認定占据，對方是不是現實占据栖身利用。
法令對“占据”有严酷的認定尺度，占据不是一種权力，只是一種究竟上的状况，而這類究竟状况就是對物具备究竟上的管领力，也就是對物的节制力和安排力，對付不動產的占据，也就是入住并現實究竟上的利用，才能属于法令意义上的“占据”，而奇异的是，原告在告状状中明明写明“原告未入住”，表白原告并未現實占据利用涉案衡宇，而原审法院以原告供给的大眾维修基金、暖气费等单子，就以此認為其現實占据了涉案衡宇，紧张属于主觀揣度，原审法院紧张违反法令和客觀究竟認定。
另外一方面，涉案衡宇已處于法院的查封状况，原告没法現實入住占据。業主發明涉案衡宇可能被再次出賣後，立即同開辟商获得接洽。開辟商暗示因本身存在其他债权债務瓜葛，将涉案衡宇對外予以典質，其會予以和谐處置，抚慰業主可以正常占据利用。但随後，業主没法再接洽開辟商，其也不認可那時的许诺，就如许，交情的划子说翻就翻了。
四、？物权哀求权力顺位裁决衡宇权属归属是不是准确。
按照最高人民法院《2015年天下民事审讯事情集會記要》“5、關于房地產胶葛案件（二）關于一房数賣的合同實行問题2七、在审理一房数賣案件胶葛時，若是数份合同均為有用且各買受人均请求實行合同，一般應依照已打點衡宇所有权变動挂号、正當占据衡宇和交易合同建立前後等次序肯定权力庇护顺位”中划定，只有在数份合同均為有用且各買受人均请求實行合同的环境下，才能合用關于一房多賣权力顺位庇护的原则，原审法院合用理解法令紧张毛病。
原告同開辟商签定的《商品房交易合同鼻炎貼,》正當有用，而两邊之間現實上并無創建涉案衡宇的商品房交易合同瓜葛。即便签订了認購协定，也是在所谓的存在假貸瓜葛的环境下而签订。同時《認購协定书》的签定時候，在開辟商同行主签定《商品房交易合同》和在房管局存案以後，原告同開辟商签定《認購协定书》属于歹意通同陵犯業主正當权柄的不法举動，其签定的《認購协定书》效劳問题，必要法院考量。
退一步讲，即便對方之間的認購协定既正當又合适買賣習气，原审法院在准确合用一房多賣权力庇护顺位原则的环境下，也理當優先庇护業主的权力。業主签订商品房交易合同在先，也付出了全数的購房款且有銀行的转帐票据作為证据，且最為關頭的是已在大同市房產辦理局打點了存案挂号，具备對外的公示法令後果。
而按照物权哀求权力顺位的划定，起首，合同均正當有用，第一，必要看谁打點了房產证？都没有打點？第二顺位，谁占据了衡宇？對不起，第3點，關于是不是真正占据举行了具体论述，不具有現實客觀占据的究竟。第三顺位，就是都没有打點產权证，都没有占据，斟酌甚麼呢？重要斟酌合同的實行环境、付出环境、是不是做了網签存案等等合同實行的深度和水平。
而就是在對方自認都没有入住、衡宇查封的环境下，法院仍然仍是自我随便裁决，我……的……天……哪……
总之，法令會庇护每個大好人，但不會放過一個坏人，信赖司法公道、信赖司法公允公理。咱们敬请等待夸姣的司法裁决和公道的司法情况！望每個法槌都敲的有底气、清脆！
刘馨远状师，專業房產状师，為苍生维权，為蔓延公理!
接洽德律風15810179052.微信fengyunnanjue |
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發表於 2023-12-5 16:42:26
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