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起首，夏智美、汤亮两邊没有真正的衡宇交易意思暗示。從查明的基本领實看，该衡宇交易合同签定的缘由系夏智美前夫窦长金與汤亮存在债权债務瓜葛，窦长金無力了偿，汤亮请求将夏智美的衡宇抵债作價给汤亮，以後西岗拆迁再過户回来。故夏智美與汤亮之間没有真正的交易衡宇的意思暗示。
其次，汤亮也未将衡宇價款付出给夏智美，但却在房款這一栏目注明房款已清，且商定衡宇交付日期為2014年9月30日，却一向由夏智美栖身至本年7月份。
三是因夏智美前夫與汤亮存在债权债務胶葛，夏智美前夫屡次殴打夏智美，请求夏智美先将衡宇過户给汤亮，许诺到西岗拆迁時了偿70%金錢後再将衡宇過户回来，為此两邊還签定了一份协定。该协定明白表白两邊的真實用意不是交易。
综上，暂且非论窦长金的手腕违法性，就全部签定交易合同和协定的先後進程来看，合适讓與担保的特性，即债務人或第三报酬担保债務人债務的實行，将担保标的物的所有权讓渡给债权人。當债務了债後，标的物再返還给债務人或第三人。
按照《中華人民共和國物权法》第五条划定“物权的種類和内容，由法令划定”。该条是指物权的種類和内容均由法令作出强行性划定，不容许當事人自由創设或变動。
是以该種担保方法不具备、也不發生物权效劳，與物权法定原则相违反，當事人之間的商定理當归于無效。
《最高人民法院關于审理民間假貸案件合用法令若干問题的划定》第二十四条“當事人以签定交易合同作為民間假貸合同的担保，告貸到期後告貸人不克不及還款，出借人哀求實行交易合同的，人民法院理當依照民間假貸法令瓜葛审理，并向當事人释明变動诉讼哀求。當事人回绝变動的，人民法院裁定驳回告状”。此条划定亦能看出此担保的交易合同亦不支撑其正當效劳。
故本案两邊之間的經濟合用住房交易合同及协定所触及到的衡宇所有权商定理當归于無效。
二审法院認為：
從汤亮、汤桂如、夏智美、窦长金四方签定的协定内容来看，當事人商定在西岗拆迁以後，夏智美、窦长金了偿汤亮欠款70%以上時，汤亮志愿将衡宇從新過户给夏智美，可見两邊商定的是债務了债达必定比例時，汤亮理當将衡宇所有权奉還夏智美，是以两邊签定的衡宇交易合同只是為了担保债的了债，并不是两邊之間就衡宇交易告竣真實合意，亦非以该房冲抵了部門债務。
按照《最高人民法院關于审理民間假貸案件合用法令若干問题的划定》第二十四条的划定，當事人以签定交易合同作為民間假貸合同的担保，告貸到期後告貸人不克不及還款，出借人哀求實行交易合同的，人民法院理當依照民間假貸法令瓜葛审理。
本案虽非出借人告状请求實行衡宇交易合同，但二者的合同性子不异，人民法院仍理當依照民間假貸法令瓜葛审理，其實不能据此認定汤亮與夏智美之間存在衡宇交易合同瓜葛。
综上，夏智美與汤亮之間其實不存在真正的衡宇交易瓜葛，而是夏智美以本身的衡宇所有权為窦长金所欠的债務供给担保，因该担保举動不克不及發生物权效劳，违背物权法定原则，故一审法院据此認定两邊签定的《南京市經濟合用住房交易合同》無效，并没有不妥。
2、必定合同效劳的案例
二审法院認為：
上诉人唐达明、唐松與被上诉人吴洋签定的《协定书》商定，践约按期限内唐达明、唐松以貸款情势将该衡宇貸款還清，或現金一次性還清欠款，则吴洋须共同唐达明、唐松打點衡宇過户；如唐达明、唐松未能定期還款则視為违约，房貸由吴洋继续了偿，届時衡宇归吴洋所有。可見，唐达明、唐松與吴洋固然签定了《南京市存量房交易合同》，并将案涉衡宇過户挂号至吴洋名下，但從两邊之間签定的《协定书》内容来看，两邊签定的《南京市存量房交易合同》并不是真正的衡宇交易的意思暗示，唐达明、唐松将案涉衡宇過户给吴洋仅系作為民間假貸瓜葛中的典質担保。
按照《最高人民法院關于审理民間假貸案件合用法令若干問题的划定》第二十四条划定，當事人以签定交易合同作為民間假貸合同的担保，告貸到期後告貸人不克不及還款，出借人哀求實行交易合同的，人民法院理當依照民間假貸法令瓜葛审理，并向當事人释明变動诉讼哀求。當事人回绝变動的，人民法院裁定驳回告状。
本案虽非出借人哀求實行交易合同，但仍系民間假貸胶葛，唐达明、唐松在假貸胶葛還没有解决的环境下，请求人民法院直接處置其與吴洋之間的衡宇交易合同瓜葛，與该司法诠释的划定不符，故本案理當释明後按民間假貸法令瓜葛审理。
一审法院未向當事人释明变動诉讼哀求，确有毛病，但斟酌到本案系告貸人告状，其可選擇是不是仍需提告状讼，而驳回告状後由其另诉，亦不影响當事人的诉权，故從节省司法資本角度斟酌，灰指甲修復液,本案再也不發還审理，上诉人可另行诉讼解决。
二审法院認為：
詹火泰與居荣之間签定的《南京市存量房交易合同》并没有衡宇交易的意思暗示。過後，詹火泰虽将案涉衡宇变動挂号在居荣名下，但也只是想借此方法得到銀行貸款，以了债詹火泰對居荣所负之债務，居荣亦没有付出案涉衡宇對價，案涉衡宇一向由詹火泰栖身，故两邊當事人之間系民間假貸瓜葛。
《最高人民法院關于审理民間假貸案件合用法令若干問题的划定》第二十四条划定，當事人以签定交易合同作為民間假貸合同的孩子節日禮物,担保，告貸到期後告貸人不克不及還款，出借人哀求實行交易合同的，人民法院理當依照民間假貸法令瓜葛审理，并向當事人释明变動诉讼哀求。當事人回绝变動的，人民法院裁定驳回告状。
本案中，詹火泰經一审法院释明後，仍對峙请求一审法院處置其與居荣之間的衡宇交易合同瓜葛，一审法院驳回其告状，戒煙產品，并没有不妥。
3、小结
上述三個案例均来自南京中院，均為债務人或第三人告状确認作為民間假貸担保的衡宇交易合同無效，成果却截然相反。
夏智美與汤亮衡宇交易合同胶葛【（2017）苏01民终10853号】一案中，法院以衡宇交易合同并不是當事人的真實意思暗示、违背物权法定原则為由，認定衡宇交易协定無效。
唐松與唐达明、吴洋确認合同無效胶葛【（2018）苏01民终4380号】、詹火泰與居荣衡宇交易合同胶葛【（玻尿酸護手霜,2018）苏01民终4557号】两案中，法院未對衡宇交易合同的效劳举行评價，而直接以《最高人民法院關于审理民間假貸案件合用法令若干問题的划定》第二十四治療膝蓋痛，条第一款的划定，裁定驳回债務人或第三人的告状。
那末，作為民間假貸担保的衡宇交易合同效劳，事實若何呢？
最高人民法院民二庭编辑的《法官集會記要》一书中收录的“股权讓與担保的性子與效劳”一文，認為讓與担保合同有用。来由以下：
1.按照《民法总则》第146条第2款“以子虚的意思暗示暗藏的民事法令举動的效劳，按照有關法令划定處置”的划定，子虚的意思暗示因其并不是當事人真正的意思暗示而無效，而暗藏的举動即讓與担保举動则要按照《合同法》的相干划定来認定。讓與担保自己其實不存在违背法令、行政律例强迫性划定的情景，應認定有用。
2.按照區别原则，物权法定原则自己其實不影响合同效劳。就讓與担保合同而言，若是合适物权法定原则的请求，可以認定其具备物权效劳。反之，不合适物权法定原则，则不具备物权效劳，但其實不影响合同自己的效劳。
3.《物权法》制止事先归属型讓與担保，但并未否認清理型讓與担保，只要将讓與担保合同诠释為清理型讓與担保，就不存在违背流質的問题。
經由過程上文阐發，連系本文三则案例，可以看出司法實践對讓與担保合同效劳的立场，已從否認逐步過渡到必定。
固然究極魔龍傳奇，，司法實践再也不否認讓與担保合同的效劳，其實不象征着债权人可以直接處罚衡宇，根据《最高人民法院關于审理民間假貸案件合用法令若干問题的划定》第二十四条第二款的划定，债权人只有在民間假貸裁决見效後，才能请求處理衡宇。
同時，讓與担保與物权律例定的典質、質押、留置等法定担保物权之間的瓜葛尚不明白，讓與担保是不是享有優先受偿权今朝仍存争议。债权人可否對拍賣款優先受偿，存在不少不肯定身分。
是以，從保障债权實現的角度，建议债权人可以優先斟酌經由過程典質、質押等方法保障债权。 |
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發表於 2023-12-5 16:36:22
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