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保障性租赁住房貸款不纳入房貸集中度辦理，是地產宽信誉的又一抓手。跟着宽信誉的推動，此前受地產危害压抑较大的優良股分制银行，扩大空間必定水平被打開。
本刊特约作者 刘链／文
2月8日，中國人民银行、中國银行保险监视辦理委員會公布《關于保障性租赁住房有關貸款不纳入房地產貸款集中度辦理的通知》（下称“通知”），明白保障性租赁住房項目有關貸款不纳入房地產貸款集中度辦理，并鼓動勉励银行業金融機構要加大對保障性租赁住房的支撑力度。
回首2020年末公布的房貸集中度新规，力度较严。新规對政策行、贸易银行、农合機構、村镇银行等機構提出了房地產貸款集中度辦理请求，分档次設定了房地產貸款占比上限、 小我住房貸款占比上限。新规请求，截至2020年年末，超限两個百分點之内，给两年的過渡期；超限在两個百分點以上，過渡期4年；合适请求的银行，涉房貸款占比要连结不乱。成果就是，全行業来看，房地產貸款增速要跟总體貸款增速靠近，個體超限银行房地產貸款增速要低于总體貸款增速。
在新的调控政策之下，不但保障性租赁住房貸款可以增长，通例贸易地產貸款额度也能得當腾出，《通知》對保障性租赁住房相干貸款開了绿燈。這部門貸款不计入集中度稽核後，從原科目中剔除，可以使集中度稽核指標降低。對此前未超標的银行来讲，可以腾出投放给通例贸易地產項目標额度；而對此前超標的银行来讲，不但减轻了达標压力，压降使命减轻，也就至關于变相增长了通例贸易地產的额度。
1月降息，或刺激住房消费需求，改良贩賣端，從而增长房企拿地動工热忱。5年期LPR 调降10BP，有除腳臭噴霧,望改良房地產贩賣端，毛孔潔淨面膜，動員按揭貸款需乞降去化率的提高，房企扩大的能力和動力均获得增强，前者直接構成房企開辟的部門資金来历，後者提振了房企拿地、新動工扩大的踊跃性，叠加市场或存在進一步降息的预期，融資需求有望回暖。
房地產并購項目在政策鼓動勉励下有用推動。2022年1月，浦發银行、廣發银行各自刊行50亿元房地產項目并購主题债券；近期房地產收并購事務较着增多，比方華润万象糊口并購禹洲物業、中南辦事，中海收購雅居樂、世茂所持廣州亚运城股权等。
年頭以来，多地地產贩賣政策有所松動。局部来看，重要触及：预售羁系資金保存比低落；提高公积金貸款额度，取缔公积金貸款距离限定、异地公积金的户籍限定；放宽套数認定，履行只認貸不認房；低落購房門坎，放宽落户、社保请求年限收缩；低落二套房首付比例等等。
這次出台的保障性租赁住房不计入集中度稽核，并鼓動勉励银行相干信貸投放，给地產宽信誉增长了一個新抓手。當前情况下，保障性租赁住房是地產宽信誉的有力弥补。如天下住房和城乡扶植集會提出2022年扶植筹集保障性租赁住房240万套，是2021年現实完成数的 2.5倍還多。
此前受集中度管控影响较大的银行主如果股分制银行，扩大空間被打開。截至2021年上半年底，招商银行、兴業银行間隔达標都另有必定的間隔，集中度压降压力较大，在宽信誉進程中就會比力禁止，對其估值構成压抑。在小我按揭貸款加速投放、鼓動勉励并 購貸款政策根本上，《通知》進一步打開了地產宽信誉的空間。民生证券認為，跟着宽信誉的推動，银行行情的延续性加强；此前優良股分制银行受地產危害压抑较大，此時估值上行的動力也更足。
更多稳增加政策可等待，银行估值修复行情延续。當前银行板块主線是：宽信誉鞭策稳增加，經济预期改良。當前仍處于博弈宽信誉政策的阶段。《通知》带来新的宽信誉抓手，有望拉動房地產投資并托底經济。2022年1月，房地產贩賣同比缩水较多，後续5年期LPR仍具有下行空間，而當前情况下，降息总體利好银行板块。
中银证券認為，《通知》利好投資和房地產，表白稳增加的信念和刻意。這次文件旨在鼓動勉励金融機構加大對保租房項目標信貸投放，有助于拉動投資改良需求，保护房地產市场的安稳成长，利好银行信貸需乞降資產質量。文件公然公布，或更意在增长信念，夸大稳增加的刻意。 稳增加和稳地產政策有信念和刻意，且有發力空間和东西，政策延续發力，以包管稳增加和稳地產生效，直至經济和地 產数据和预期改良。
废除房貸集中度限定，鞭策保租房投資，减缓房地產融資压力。住建部在1月暗示，“十四五”時代将扩展保障性租赁住房供應，40個重點都會開端规划新增650万套（間）。而在2020年，羁系下發文件對银行涉房类貸款占比上限举行束缚，從上市银行半年报环境来看，仍有部門银行指標超標需進一步整改。從占比环境来看，今朝金融機構保障性住房開辟貸占貸款的比重较低（人民币貸款口径2021年三季度季末约為2.45%），占房地產貸款余额的比重约為9.03%。
這次羁系明白保障性租赁住房項目有關貸款不纳入房地產貸款集中度辦理，一方面，旨在鼓動勉励金融機構加大對保租房項目標信貸投放，後续羁系或将继 续落地融資支撑政策瘦身推薦,以支撑保障性住房扶植和长租房市场成长。另外一方面，有益于减缓房地產貸款集中度對房地產行業融資压力。
利好银行信貸需求，庇护政策下银行信貸投放或改良。12月經济数据和金融数据显示，多地疫情、地產政策等多身分影响下，12月海内信貸需求仍偏弱，但12月以来降息、降准政策接连落地，部門都會購房政策邊际宽松，均開释政策托底經济的踊跃旌旗燈号。中银证券認為，房地產融資羁系政策底部已明白，房地產信誉危害有所缓释，估计政策将继续环抱宽信 用成效、經济走势推出，有助于庇护银行根基面连结稳健。
這次保租房貸款口径的明白和调解，亦阐明稳增加政策的延续發力，利好银行信貸需求。1月以来，出格是1月尾，单子收益率上行，除跨年資金面的季候性身分和買賣性身分外，也反應出稳增加政策發力下银行信貸投放环境的邊际改良。
對银行房貸投放影响有限
《通知》旨在對房地產雙集中度政策予以适度“纠偏”。增强對保障性住房的金融支撑力度，是比年来中心和羁系部分明白提出的政策 导向。早在2020年年底，央行、银保监會答記者問時即提出:“為支撑鼎力成长住 房租赁市场，住房租赁有關貸款暂不纳入房地產貸款占比计较。今朝，人民银行正會同相干部分钻研制订住房租赁金融营業有關定見，并創建响應统计轨制，届時對 于合适界说的住房租赁有關貸款，将不纳入集中度辦理统计范畴。”
前期，對付部門房地產“雙集中度”指標迫近羁系红線，或必要适度压降涉房类貸款占比的金融機構而言，在适應羁系政策导向、加大對保障性住房信貸投放的同時，也會造成“雙集中度”指標的進一步承系統家具，压。鉴于此，《通知》明白保障性租赁住房項目有關貸款不纳入房地產貸款集中度辦理，是對前期“雙集中度”政策的适度“纠偏”，防止“一刀切”式的调控请求。
《通知》對贸易银行涉房类貸款投放影响较為有限。《通知》出台後，市场比力關切這一政策是不是有助于“宽信誉”進一步發力，和“雙集中度”指標“松绑”後，是不是會對银行涉房类貸款的投放發生较着改良结果？
光大证券對此從两方面举行了具體的阐發：從信貸投放體量来看，保障性住房包含保障性租赁房、共有產权房和公租房，此中保障性租赁房占比相對于较大。
今朝，市场對付保障性住房信貸数据的表露口径其实不同一，截至2021年三季度末，央行表露的保障性住房開辟貸余额為4.64万亿元（2021年四時度未表露)，而银保监會口径的保障性安居工程貸款跨越6万亿元，此中棚户區及垦區危房革新貸款占比近95%，残剩貸款為公租、廉租、經济合用房、限價商品房、屯子危房革新、遊牧民假寓工程和城镇老旧小區革新貸款。
投放主體方面，保障性安居工程貸款重要以政策性银举動主，占比跨越75%；此中，國開行跨越3万亿元，占比约為50%，农刊行比例也较大。而贸易银行保障性安居工程貸款余额相對于较低，這此中又主如果四大行主导。
假設保障性住房開辟貸與安居工程貸款的投放主體布局大要连结一致，估计每家贸易银行保障性租赁住房貸款余额仅為数百亿元體量，且重要以國有大举動主，合计體量大要在 1000亿-3000亿元范围。
對付贸易银行而言，因為保障性安居工程貸款余额较低，政策容许存量貸款不计入“雙集中度”统计口径，對付银行集中度指標的改良结果较為有限，难以起到指导银行加大涉房类貸款投放的感化。
该《通知》另外一意义在于，此前保障性租赁住房扶植，重要依照城镇安居工程專項申请政策性银行貸款，《通知》出台後可以更多向贸易银行申请保障房開辟貸款，此举為處所城投公司和國有企業供给了更多資金供應方選擇，必定水平上打開了融資空間，有益于更快推動保障性住房扶植。
現阶段“雙集中度”束缚并不是涉房类融資偏弱的焦點抵牾，需求疲软+危害偏好谨慎使得房地產貸款處于“艰巨期”。今朝，房地產市场景气宇较弱，開辟投資和贩賣增速延续深度负增加，涉房类融資仍處于“艰巨期”，處所當局财務压力加大，“类城投”公司更多介入地皮市场。
详细而言，開辟貸显現“冷热不均”态势，信貸資本重要流向具备當局布景的處所性房 企，民企融資可得性较差。按照央行表露的貸款投向陈述，2021年四時度開辟貸负增加1500 亿元，且二季度至四時度逐季负增加，累计负增加4100亿元。2022年1月，百强房企拿地总额同比降低63%，此中拿地機構多為具备當局布景的處所性房企機構。同時在贩賣延续承压环境下，部門房企“保交房”压力较大，春节前农夫工 工資刚性付出损耗企業現金流，房企暂停拿地會加大處所财務压力，進而加大城投融資强度。另外一方面，银行危害偏好仍然较為谨慎，對付民营地產企業信貸投放意愿较弱，致使民企融資可得性较差。基于此，咱们果断，1月開辟貸投放依然“冷热不均”，新增涉房类融資重要向银政类融資营業迁移美體霜，。
按揭需求较弱，後续按揭貸款增加仍将承压，供需抵牾下按揭貸款订價有较大下行空間。2021年10-11月，新增按揭貸款有所放量，但跟着項目储蓄的渐渐损耗，12月按揭貸款投放范围已起頭下滑。12月新增住民中持久貸款3558亿元，估计按揭貸款新增范围保持在 2000亿元摆布，同比已呈現少增。從2022年以来的环境看，新增按揭需求仍然不足，住民持币张望情感稠密，房地產贩賣偏弱，估计1月新增按揭貸款或持续同比少增态势。同時，2022年夏历春节位于1月末，斟酌到春节時代和2月的按揭貸款的摊還压力，不解除2 月按揭貸款增量萎缩态势進一步加深，估计1-2月累计按揭增量同比少增。
贝壳钻研院数据显示，2022年1月，103個重點都會主流首套房貸利率為5.56%，二套利率為5.84%，均较2021年12月回落8BP。1月均匀放款周期為50天，环比收缩7天。放款周期的收缩，加上需求趋弱，将加重按揭貸款的供需抵牾，虽然1月5年期LPR下调5BP，但供需抵牾的挤压或使得按揭貸款订價下行幅度大于5年期LPR下调的5BP步长。
综上阐發，光大证券認為，“雙集中度”束缚虽然增强了银行房地產貸款投放的管控，但并不是涉房类融資偏弱的焦點抵牾。《通知》旨在對付雙集中度政策“纠偏”，但對付鞭策宽信誉過程、為银行涉房类貸款投放“松绑”和鼓動勉励加大房地產貸款投放的结果较為有限。
今朝，房地產市场的焦點抵牾在于需求不足和危害偏好谨慎，房地產市场贩賣增速延续负增加，涉房类融資仍處于“艰巨期”。虽然羁系政府近期推出了一些阶段性不乱市场的行動，包含(1)鞭策市场化并購，包含并購貸款、并購债券的刊行，但市场化的并購轻易致使資產代價系统的不不乱，會使得危害房企的問题進一步加深；(2)农夫工工資刚性付出動用封锁資金；(3)部門都會，特别是三四線都會為代表，调解住房公积金政策。重要包含，上调住房公积金貸款额度、更改認房又認貸政策、低落二套房首付比例、上调缴存基数下限、人材購房可用住房公积金付首付款，放宽住房公积金提取和利用前提，扩展住房公积金用處等。
但從現实结果来看，相干阶段性辦法强度仍不足以改变房地產市场下滑态势。将来房地產政策必要“標本兼治”，經由過程不乱房地產贩賣，顺畅資金轮回，规复房企本身造血能力，弥补“保交房”資金的浮泛。
在此环境下，咱们预判将来房地產政策會進一步放松，比方經由過程定向搀扶行動来减缓問题房企的現金流压力，此中AMC有可能會阐扬必定感化，即采纳政策性并購而非纯洁市场化并購放置，防止高度依靠市场化并購所可能發生的資產轮回兜售，避免資產代價大幅坍塌。
公募REITs也是資金来历
華泰证券認為，相干貸款再也不纳入房地產貸款集中辦理，保障性租赁住房扶植再获支撑。央行、银保监會早在2020年12月公布房貸集中度辦理新规時便说起保障性住房貸款或将分隔辦理，這次《通知》是對该预留口的完美，是房地產貸款集中辦理轨制的既有放置，其实不是新规。2021年保障性租赁住房項目联审機制還没有完美，是以部門省市仍将保障性租赁住房貸款纳入房地產貸款集中度辦理，本次通知是對以前處所當局临時性做法的纠偏，有助于鞭策保障性住房扶植。节前REITs税收政策出台也有望晋升其對保障性租赁住房扶植的支撑力度。
現实上，公募REITs也是保障性住房获得扶植資金的首要来历。1月29日，财務部等公布《關于根本举措措施范畴不動產投資信任基金（REITs）试點税收政策的通知布告》，對資產的原始权柄人在根本举措措施REITs的設立和运营阶段的所得税缴纳上赐與政策支撑，划定可以合用特别性税務處置或递延缴纳，此举有望减缓原始权柄人在REITs刊行進程中的税務本钱和資金包袱，提高其刊行踊跃性。保障性租赁住房因房钱偏市场化、現金流不乱、發展属性强、產权清楚等特色是杰出的REITs底层資產。税收政策的明白有望助力REITs更好地助力保障房扶植。
年内保障房扶植體量或有晋升，成為托底地產投資、稳增加的有力支柱。
1月20日召開的天下住房和城乡扶植事情集會明白2022年规划扶植保障性租赁住房240万套，该数字為2021年現实扶植套数（94.2万套）的约2.55倍。别的，近期多地召開處所两會，明白各地2022年重點使命，多地夸大“房住不炒”、增强保障性租赁住房扶植，如河北2022年规划扶植4.5万套保障性住房、北京规划扶植15万套、安徽省规划扶植9.85万套。政策加快鞭策+資金有用支撑布景下，咱们認為保障性租赁住房扶植速率和投資體量有望更上一层楼。别的，2008年以来的三轮地產宽松均是商品房+保障房政策共振，而本轮商品房政策难宽，保障性住房對地產链的影响或比以往更强。
新保障房期間的投資思绪應當充实斟酌保住房與過往保障房的特性差别。華泰证券阐發認為，保住房和以往保障房有如下六點分歧：第一，鼓動勉励社會本钱参加，扶植資金来历多样；第二，可改建闲置及低效操纵的非栖身存量住房，盘活都會及企業存量資產；第三，地皮利用权及物業可作為典質，市场化水平高、各種本钱介入意愿强；第四，扶植位置请求交通便當，對商品房需求有推延感化、但派生出的消费需求更大；第五，租期時候暂没有限定，消费者租住衡宇的時候预期长，采辦折旧刻日长的家庭耐用消费品的偏好更高；第六，配租工具為远期具有購房能力的新市民、青年人，微觀层面结果或在于即期消费劲的開释、远期購房需求的推延。
從活動性角度来看，當前内松外紧的貨泉情况里，低估值的“非金融央企”既受益于海内宽貨泉，又不受损于海外收貨泉。同時，稳增加的政策诉求之下，現金流和财產本钱丰裕的“非金融央企”是首要的稳增加主體，建议存眷修建、建材央企及城投类房地產企業、國有房地產企業。 |
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發表於 2022-9-1 17:15:32
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