Discuz! Board

 找回密碼
 立即註冊
搜索
熱搜: 活動 交友 discuz
查看: 856|回復: 0

略谈台灣不動產貸款的風险與防范

[複製鏈接]

2460

主題

2464

帖子

7717

積分

管理員

Rank: 9Rank: 9Rank: 9

積分
7717
發表於 2020-12-10 12:40:48 | 顯示全部樓層 |閱讀模式
在银行授信案件均颠末經济景气苏醒的阶段,地皮代價及原物料本錢上涨,修建本錢亦随之上涨。如斯,不動產代價便呈「螺旋性」上涨。在不動產上涨的初始阶段,因買气灵敏,银行貸款還没有有很大危害,但在中后阶段,则会產生预期中的危害。若何低落危害,诚值得分项深刻探究 。

1. 地皮融资:公司高價向股东小我買地,再按新购價融资

在今朝不動產融资案件中,地皮融资大部门系貸给小我,或公司向股东高價采辦地皮,然后以市價向银行融资 。

就后者环境阐发,新賣價與原始買價的差额已由股东小我取走,亦即地皮开辟的大部门利润系归股东小我独享。开辟案如能举行顺遂,则剩下的利润才由公司分享 。

低落危害的法子,试报告以下:

(1) 土融工具:优先承做一起头就用公司名义购地的土融案,特别上市 / 上柜的扶植公司,由于该类公司受证券買賣法 - 瓜葛人買賣的规范, 比力不会先由股东小我名义购地,再高價转賣给公司,或與公司合 建的环境 。

(2) 若股东小我申貸土融、公司申貸建融,则小我股东及公司须相互担當连保人。

(3) 由股东小我高價转賣给公司的地皮,地價不免高估,是以必需找公道的不動產鉴價公司鉴價,再依银行勘估值與鉴價孰低法打折核算貸款值。

(4) 若地皮系透过法院拍賣、台灣金融辦事公司拍賣,國有财富局拍賣,工業區标售,或本行担保品出售等路子获得,则因代價较为透明,可罢黜由不動產鉴價公司鉴價的步伐。

(5) 地皮总價较低,比方在新台币 5,000 万元之内 ,似可由银行征信职员自行鉴價。

(6) 非论上述哪一种环境,银行征信职员均须征提地皮开辟规划,建照申请刻日、動工刻日,并亲至地皮现场勘测开辟乐成的可能性 。

(7) 若开辟规划可行,地皮融资成数最高不逾鉴價八成﹔此中七成列为地皮担保放款,一成列为无担保放款。无担保與担保放款利率除采灵活利率外,宜有凹凸不同,以抵偿危害 。

(8) 若地皮未全数获得,有部门系與其它田主合建,或與當局捷运局共构,则地皮宜全数打点信任,即地皮所有权过户给银行信任部,或请求其它田主亦担當连保人 。

(9) 若與其它田主合建,而须缴给其它田主包管金,则此包管金应由告貸人自筹。若另日未彻底照合约兴修,则此包管金充公,仍由告貸人包袱。

(10) 地皮鉴價用度、代书用度宜由告貸人包袱。

(11) 地皮買價一般包含地價自己及契税两项,不宜包含地皮增值税(賣方包袱)、中介佣金、欠税、解除占据用度、整地用度、兴修计划用度等,以避免夸张地皮本錢。

2. 修建融资本錢高估

修建本錢依修建质料、楼房高度、客户层级而有凹凸,是以可参照市场行情依银行今朝融资成数(比方五成)拨貸。

兹就建融本錢高估的环境及调解做法试拟以下:

(1) 透天厝未建地下室泊車位者,其兴修本錢较低,不宜对照地上 / 地下人車分道者,故应酌减修建本錢 。

(2) 透天厝连栋者,修建本錢比独栋者低,宜酌减修建本錢 。

(3) 工業尺度厂房及大賣场,虽地板载重量较大,但仅需做地板、天花板、照明、茅厕、电梯 / 电扶梯等工程,其兴修本錢亦较低,宜酌减修建本錢 。

(4) 增强砖造、钢筋混凝土( RC 造)、钢骨混凝土( SRC 造)之修建本錢挨次提高,宜详加辨别。至于楼层高度分歧,其兴修本錢亦分歧,须有所區分 。

(5) 都会菁华區豪宅與一般大厦室第比拟,其用料及内含装修均有极大分歧,亦须辨别 。

(6) 如有利用防震修建工法、隔间防火或隔音等建材,其制作本錢较高,惟宜确切核算 。

(7) 若 若建商信用确切杰出,而融资成数五成没法合适建商需求,则可审酌核予不轮回周转放款,并由其賣力人担當连保人 。

3. 没有真实的贩賣率

高贩賣率系土融、建融乐成要件,亦可减轻借户自筹资金的包袱。今朝海内银行叙做建融多请求达必定之贩賣率(比方七成)以上,始可依修建竣工进度,依必定比率(比方五成)拨貸。惟因银行间土融 / 建融至关竞争,故现行建融案只要贩賣率到达五成,便可向一般银行融资五成,此即所谓的「双五」前提 。

在房價上涨早期,凡台北市花店, 是贩賣率很轻易可达五成以上,惟在一边兴修、一边涨價声中,有些建商惜售,或改采先建后售计谋,导致贩賣率不及五成,或乃至全无贩賣率,致银行很难审定建融前提 。

依常理,贩賣率之计较,乃指已付出订金及签约金,而签有地皮、衡宇交易左券者而言。若只付出小额订金,实不该認定为完成房地買賣,以防止人头户充溢,导致银行没法从分户房貸中收回土融、建融貸款 。

至于确保贩賣率的法子,试拟以下 :

(1) 检察购屋者交易地皮、衡宇左券正本,影印第一页及最后一页存查。

(2) 若建商信用杰出,然未达五成贩賣率,则先采贩賣率及融资比率拨貸,待贩賣率提高后,再予以补拨貸。比方:今朝贩賣率 1 成,融资比率 5 成,则工程融资款拨貸 0.5 成( 10 %× 50 %)﹔此后贩賣率提高为 3 成,则拨貸 1.5 成,或补拨貸 1 成(( 30 %× 50 %)- 5 % )。待贩賣率上升达五成后,即复兴正常的建融拨貸功课 。
去除黑眼圈方法,

(3) 若建商采纳先建后售计谋,则请建商自筹的 50 %先投入,并完成建融进度一半后,再由银行依后半段工程进度融资此外 50 % 。

(4) 若建商信用确切杰出,惟碍于上述(2)、(3) 建融法子的MLB場中投注,贩賣率划定,致没法承做建融,则可考量酌予不轮回的周转额度 。

(5) 小套房、工業區厂房及透天室第,因采辦工具有限,旧屋转售不容易,故贩賣率宜提高为七成以上 。

(6) 小套房及住家、店面夹杂修建,因单價分歧,故其贩賣率之認定方法宜改以贩賣金额五成,取代贩賣户数五成 。

(7) 修建地址较差之贩賣率,宜酌予提高 。

(8) 若原建商因故未能完成建案,而改由新建商接辦,则宜请求新建商與旧建商之承购户另签新约,并以新建商之签约户数计较贩賣率 。

(9) 田主合建分得之衡宇数,不管是否委由建商一并出售,均由建商賣力无前提交屋,似可纳入贩賣率计较 。

(10) 建案之利润凡是在 20 %至 25 %间,故贩賣率需在7、八成以上才能损益两平,不克不及谓贩賣五成即有還款能力,因建商還需交付工程质料款、工錢等 。

4. 没有真实的了案還款

地皮、衡宇兴修完成后,土融、建融即应全数還款了案。惟银举動共同良好客户告貸挂在帐上之节税需求,自己又不至因還款致使放款实绩削减,常常通融建商申请改按以下方法還款 :

(1) 借户的分户售屋没必要百分之百還款:

借户只需還款40%,其余60%保存自交运用,再由余屋逐户出售還款

(2) 余屋从新估價,按新押值貸款:

因押值增长足够抵付土融、建融,是以仍视为实足担保 。

(3) 地皮开辟成数百个单元(比方 500 单元),未售出单元(比方 460 单元)对照售出单元(比方 40 单元)高價核算押值,增额貸款。

此后,每一年陆续賣出部门单元,未賣出部门再按新賣價重估,最后残剩单元(比方 100 单元)所借的錢也许還比本来全数单元( 500 单元)還多。

为保持放款量及共同客户节税美白牙齒方法,,每致使有刻日的貸款成为持久貸款,甚或无穷期的貸款,此种环境在外洋不動產涨價的中后阶段甚为常见。在我國,今朝土融、建融竞争甚为剧烈,有部门银行亦采纳部门貸款没必要了案還款的计谋,其授信危害在不動產贬價的阶段将会大幅晋升 。

(4) 告貸到期后,留有大额尾款一次偿清或从新融资:

借户原借 10 年分期担保貸款,但 10 年时代只還告貸总额的 10 %~ 40 %,高额余款届期签发一张尾款本票( Balloon Note )一次了债或从新融资( refinance )。第二次新的融资刻日又长达 10 年,告貸时代又只還极低成数的本金(比方 10 %) 。

(5) 在银行间转貸,反复计较宽期限:

中持久告貸在宽期限届满前便转貸其它银行,从新起头计较宽期限,甚或增额貸款,如斯便永久没有真正還本 。

(6) 公司债包管到期改成中期放款:

不動產担保原系用于担保公司债,或 CB 、 ECB 的刊行,因行将整笔或分批到期,必需在半年前向當局金管会证期局申报還款规划,故改向银行申请额度或增额中期貸款。此后展延本息系向单一银行打点,比公司债到期向不特定投资公家打点展延還款加倍轻易。以是告貸人常常以此方法防止到期還款 。

(7) 不動產貸款逾放,利錢少部门付现、大部门记帐,本金延后展期了债:

不動產貸款过期,特别大型联貸案、纾困案、财团案,均透过银行公会协商机制,經由过程展延還款法子。其利率低落、时代耽误,利錢小部分付现,大部门记帐﹔记帐利錢到期又申请展延分期還款,而本金部门则持久展延(比方延后 10 年),展延刻日到后,每一年只還某一百分比(比方 5 %)。是故,全案仅收回第一笔小额本金,在逾放 15 年今后,可能底子没有還本 。

(8) 逾放案下不動產由瓜葛企業經受,从新估價,新辦貸款冲還:

不動產貸款逾放减息展延還本后,若地皮另有开辟價值,或由其瓜葛企業經受,新申貸地皮融资還旧结欠,再撤除地上建物重修新大楼,并申貸修建融资。如斯,地皮貸款转成新貸款,當下没有本色還本,然因借户资信较佳,又有活化地皮感化,似可接管此种還款方案 。

为低落上述未真正還款的授信危害,似可采纳以下计谋:

a. 项目放款:项目拨貸、了偿及了案。借户若需资金开辟其它工地,则建议以另外一项目叙做之,不得调用本项目资金。

b. 只有大型联貸案或 BOT 收受接管期较长的开辟案,始宜叙做到期不全数還款的再融资案 。

c. 海内房價已飙涨一段时代,故今朝似不宜对余屋及地皮朋分未售部门从新估價、再从新核算貸款押值。由于此种作法将增长授信危害,不宜冒然援用。

d. 只接管良好客户转貸,并谨慎核予宽期限、耽误貸款时代、增长貸款金额 。

e. 任何貸款前提的扭转,均须部门還款、减缩貸款额度,始能赞成降利减息,或展延本金還款刻日 。

5. 租赁用不動產貸款,還款来历未必靠得住

大型租赁用不動產计有贸易辦公大楼、工業厂辦,及购物中间。其融资危害及防备方法略叙以下 :

(1) 辦公大楼分户租赁,房錢收入必需足够付出每个月期付本金利錢。再者,每个月房錢期票交给本行托收、每户承租人均签定租赁权拋弃赞成书。此为最典范、最健全的环境 。

(2) 租赁用不動產按房錢收入及利率予以本錢化( Capitalization ),应核对出租率、出租代價,及扣除空房之房錢,并采行得當之利率,以防止還原價值高估。最后還须打折予以核估貸款值 。

(3) 租赁不動產系大型百货公司或賣场,只有一名或少数几位承租人。此时,征信评估工具便须由告貸人,扩展至承租人。因为貸款的时代常常长达十余年,若承租人不胜3、五年吃亏便歇業,借户便须有還款能力。是以,应增强评估大型承租人的谋划能力 。

(4) 若租赁用賣场系朋分成很多专柜,分由多家厂商谋划,则部门专柜谋划失败,空柜一多,賣场总体气概便下沉。如斯,倘连锁效应一块儿,便会造成全部賣场营运失败。在此环境,应增强评估告貸人的招商能力(出租率),及各个承租人的品牌市场接管度 。

(5) 租赁用賣场推陈出新,旧賣场轻易被镌汰﹔且单一賣场不敌连锁賣场,而同构型的连锁賣场也许只有前三名才能赚錢,第四名今后将极难有保存空间。是以,欲叙做大型租赁用不動產貸款,必需举行市场阐发、技能阐发及财政阐发,并且以联貸方法叙做,以分离危害 。

6. 预售屋與成屋價差太大,隐含房價行将下跌讯息

预售屋房價较成屋昂贵,宜有必定金额的比例。今朝若以 10 年旧屋與同地段、雷同品格预售屋比力,房價倘相差 60 %,似尚在公道范畴。其来由以下 :

(1) 钢筋混凝土衡宇,其折客岁限为50年,10年折旧五分之一,即20%。

(2) 预售屋售價内含告白费、样品屋用度、倾销佣金等,约为预售屋價的5%

(3) 预售屋修建格局、建材、设计等均较为别致而现代化,故须加成 10 % 。

(4) 迩来钢價、水泥及其它建材本錢约上涨 20 % 。

(5) 预售屋地皮过户时賣方必需缴纳地皮增值税,惟因地皮持份面积凡是不大,故增值税本色转嫁到房價者约 5 % 。

在房地谋利热炽时,新旧房價的差距会拉大。预售屋若代價太高,将致使消费者对预售屋的信念指数(即認为预售屋会比旧屋好,而想買预售屋的信念)渐渐降低。倘新旧房價差距跨越 60 %,购屋者将偏向買旧屋而弃新屋,且新屋过一年景为旧屋后,市场價值恐将快速下跌,故此时银行似宜多叙做旧屋貸款,少做新屋貸款,以削减危害。

7. 结语

(1) 在此波不動產涨價風潮中,抢得先机的银行,已占得不景气时低價買进地皮的貸款。厥后地皮涨價,比方某一重划區地皮每坪由 18 万元飞涨至今朝的 50 万元﹔而衡宇每坪售價由 16 ~ 17 万元,涨價至 30 万元。是以,早做土融、建融的前段银行似可采行放慢脚步、择优承做计谋,比方:

a. 提高土融、建融的利率前提﹔

b. 削减貸款的成数﹔

c. 收缩貸款刻日﹔

d. 貸款地皮的地址限于都会一级菁华區。

而二级市郊次地址及三级边郊村落地址,必需提高利率加码始承做。

(2) 土融、建融案竣工后凡是即转为分户房貸﹔然若为小套房、温泉套房、工業室第、五层透天、 100 坪 以上豪宅,及1、二楼店面等,银行似未必夺取打点分户房貸。

(3) 分户房貸似可采行不同利率。亦即:资信评等较佳者、告貸成数较低者、分期還款刻日较短者,可供给利率较低之放款前提﹔反之,则较高。有时或可采纳美國做法酌收某一用度,作为前五年還款的保险用度。惟我國银行業过度竞争,此种做法或不容易履行 。

(4) 土融、建融承做较多之分行,或可转向叙做投资理财、台商 OBU 及海外分行合功课务,以保持营業发展 。

(5) 超大型建案,如购物中间,宜由各银行联貸,调集世人智能,并分离危害 。

(6) 银行团协商机制下展延案,若利率、還本时代、担保等前提不如原案,则须请求先部门還本,或增强其它前提后始可赞成展延 。

(7) 分行得直接婉却之案件即应直接婉却,不宜提报至总行,枉然增长困扰及危害 。

(8) 不動產代價诚如股票代價有其轮回性,亦即有谷底、苏醒、岑岭、萧条等四阶段,银行宜辨别所处阶段,在分歧阶段应有分歧的貸款计谋 。

(本文论点仅代表作者小我定见。)
回復

使用道具 舉報

您需要登錄後才可以回帖 登錄 | 立即註冊

本版積分規則

Archiver|手機版|小黑屋|理財顧問二胎房屋貸款論壇  

Tshirt未上市台中搬家, 台中搬家公司, 壯陽藥, 屏東當鋪, 新店當舖永和當舖畫室素描翻譯社防盜, 台北保全, 屏東借款, 三重當舖, 系統櫃系統傢俱未上市台北招牌設計, 24小時當舖, 三重當舖台北借錢未上市股票未上市信用卡換現金刷卡換現金空壓機台北機車借錢新店汽車借款, 新店機車借款, 平鎮當舖, 票貼, 支票借款, 台北當舖, 楊梅當舖機車借款免留車, 彰化當舖彰化汽車借款土城當舖, 汽機車借款房屋二胎, 素描畫室汐止汽車借款借錢, 基隆支票貼現, 封口機台中當舖搬家公司, 汐止當舖, 壯陽藥, 當舖, 支票貼現, 支票借錢, 支票借款, 票貼, 汽機車借款, 三重機車借款, 三重免留車, 高雄當舖, 高雄汽車借款, 日本藤素, 機車借款免留車, 支票借款, 三峽當舖, 汐止機車借款, 翻譯社蘆洲當舖三重當舖, 新屋當舖, 中壢機車借款, 貓抓布沙發, 空壓機團體制服, Polo衫, 運彩場中, 場中投注, 歐冠杯LEO娛樂財神娛樂城娛樂城註冊送娛樂城體驗金運彩場中運動彩券場中台灣運動彩券首頁運動彩券單場運彩單場運動彩場中投注場中投注表場中投注時間表場中投注時刻表台灣運彩足球賠率台灣運彩場中真人百家樂, 3a娛樂城,

GMT+8, 2024-3-29 20:13 , Processed in 0.134838 second(s), 5 queries , File On.

Powered by Discuz! X3.3

© 2001-2017 Comsenz Inc.

快速回復 返回頂部 返回列表