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子木一向認為，房貸作為平凡人一辈子中最大的杠杆，必定要弄清此中勾联，若是在與賣方的博弈中，站在認知高處，你将會變相赚得一大笔錢。
下面正式入题。
1
房貸的本色
大大都人都比力排挤房貸。
這是由于房貸是负债，负债就得還錢，合统一签就成為了房奴。
并不然。
房貸是欠债，但同時也是一種資產杠杆。
這些年，通常自动用貸款買房，喜好撬杠杆的玩家，都在楼市赚了錢，反而那些老诚实实不肯意负债的人，財產被西梅荷葉汁,偷偷夺了去。
举個例子，2010年张三用100万全款，在某都會買了一套房，但隔邻李四選擇用杠杆，30%首付，100万買了3電動清潔刷,套房，10年今後，两人之間的財產拉開了好几倍。
固然由于限購，這個真正的例子不克不及再重演。但内里有几個事理是持续的：
標准與時候。
標准就是房貸利率的数值。
做買賣的人必減脂茶,定大白，在信貸市場上，房貸利率一向都是比力低的一種。
特别公积金，3.25%的利率的确就是銀行给你送錢。
以是在某種意义上讲，房貸是欠债，是杠杆，同時也是當局给出的政策福利，當你大白了這句话，你就不是小白選手了。
時候是甚麼意思呢？通胀。
為了更好地成长經濟，咱們會一向連结微通胀程度。這两年，由于疫情影响，央行放水有些多，通胀幅度大增。
大師去菜市場看看超市的粮米油盐酱醋茶的代价涨幅就清晰了。
通胀，錢就會變得不值錢，一样對付欠债，也是缩水的。
這象征着，你从銀行借錢100万，時候越长，通胀對债務的吞噬越利害，你還的錢愈来愈少。
仍是隔邻老李，一套房首付30万，商貸70万，分30年還清，用等额本息来算，一個月還款额是3715元。
3715元，在2010年绝對是一笔巨資，可是放在2020年呢？
也就是一瓶多茅台的代价。
固然這一切創建在你的財產随通胀递增的根本上，若是10年前你月收入是1万元，10年後仍是1万元，經濟再怎样通胀，跟你都不要紧。
當大師大白了房貸利率和杠杆的本色，咱們再去做選擇就比力轻易了。
2
還款方法
選擇等额本息，不要選擇等额本金。
等额本息，每一個月的還款额是不异的，但在本金和利錢布局上，前面重要還利錢，後面重要還本金。
等额本金，每一個月的還款额是分歧的，逐月递減，前面還大头，後面還小头。
時候可以吞噬债務，将来的錢愈来愈不值錢。
那末咱們必定要把首要债務放在将来，不克不及選擇等额本金這類“先大後小”的计谋。
這個選項根基是颠末汗青论证的，不必要質疑。
3
商貸和公积金
谨严公积金，機动商貸。
商貸，逻辑很简略，就是你把屋子典質给贸易銀行，贸易銀行给你一笔貸款。
公积金，是當局给住民的政策性福利，是用来鼓动勉励刚需購房的。
由于利率极低，仅為3.25%，以是我讓大師谨严利用，由于除此以外，你很難从銀行里拿到這麼廉价的錢。
若是你想用公积金買房，就必需要给本身搞到天資。
一般环境下，企業都是放置五险一金的，若是你是個别户，或自由从業者，我建议你去挂靠朋侪的公司，或去TB，讓他人帮你缴纳五险一金。
只要你利用公积金買房，必定稳赚不赔。
在選擇貸款方法上，必定要優先選擇公积金貸款的，若是额度不敷，那就用商貸+公积金组合貸，最後才是商貸。
条件是你地點都會的公积金放款速率是公道的。
這時辰你還要斟酌一個問题。
你将来计划要買几套房？
若是是1套，仍是優先公积金，若是是2套，我劝你第一套用商貸，第二套用公积金。
由于不少都會限購限貸，二套房的首付比例高，房貸利率也高，若是用公积金買，可以极大低落本錢。
4
房貸時候
買房貸款時候選擇多久？
不少人怕時候长利錢多，選擇了20年乃至10年，這是不合错误的。
若是你读懂了房貸利率的本色，你應當英勇地選擇30年。若是有100年的選項，我還會绝不夷由地選擇100年。
10年前1万月供和10年後1万月供，是两個观點，永久不要低估通胀的威力。
固然，其实不是你想30年，銀行就愿意给你30年。
銀行會评估危害，详细貸款年限跟買房人的春秋和典質房的房龄有關。
分歧銀行對春秋的请求分歧，比方有的銀行貸款是60岁限定，你如今已50岁了，那末你至多也只能貸10年。
房龄请求也是。
一般銀行请求，房龄+貸款年限≤50年，若是這套屋子的房龄已30年了，那末貸款年限至多也就20年。
以是我一向劝大師不要買太老的屋子，由于将来可貸款的年限愈来愈少，也象征着活动性愈来愈低，買了難脱手，轻易被套死。
5
提早還款
要不要提早還款這個問题是房貸中很是热點的問题，争议不竭。
由于不少人想着原本有闲錢没去向，早點把錢還完，不消再還那末多利錢了。
我的建议仍是尽可能不要提早還款。
你把這部門錢随意做做理財買買基金，根基都能跑赢房貸利率，錢放在手里發生的收益要大于房貸利錢。
有人说，我的房貸利率高啊，6點多，怎样做理財都跑不外，怎样辦？
仍是那句话，多斟酌一下通胀身分，通胀會吞噬欠债，還款压力是逐年递減的。而你做理財，固然没法對冲，但倒是當下的收益。
不少人理解欠亨時候的观點，就過不了這一關，這時辰多想一想10年前和如今的糊口就大白了。
固然提早還款未必彻底不可，另有一種身分。那就是你想買一套改良房，以房换房，或在其他都會買房。
由于有些都會限購限貸很紧张，有的認房認貸，有的認房不認貸，有的認貸不認房。
若是認貸不認房，你手里有屋子未還清貸款，再買房就得按第二套處置，首付和利率本錢刹時增大。
這時辰就必要提早把首套房貸款结清，再去買房，就可以以首套房的優惠買。
另有人問我若是錢够的话，是不是應當全款買房？
仍是不建议的。
若是有公积金，那就要優先用這個政策福利，没有公积金就去商貸，再用其他的理財手腕去對冲房貸利錢。
不外，必定要爱惜“童贞貸”，尽可能要把第一次買房貸款的資历用在你将来想要糊口的都會，這個很是首要。
我以前就有一個读者，原本可以在北京買房，成果听怙恃话，在三四線都會商貸買了一套房。兜兜轉轉再去北京買房，發明已落空了首套資历。
二套首付比例和房貸利率底子没法承當，便损失了上車的機遇，可能這個機遇就是一生的。
6
拿錢能力
写到這里，根基關于房貸的問题大師應當都清晰了。
最後再谈谈，若何跟銀行博弈。
既然房貸是杠杆也是福利，那末咱們就要想法子經由過程屋子，从銀行拿出更多的錢。
銀行按照甚麼去放款呢？
危害。
若是你的征信很是好，信誉卡的额度高，利用率低，工資收入也高，銀行就會把你评定為優良客户，赐與你最佳的信貸帮忙，鼓动勉励你去从銀行拿錢買房。
以是若是你有購房规划，就必定要在買房前，半年乃至一年，成心识地培育本身去銀行拿錢的能力。
這此中是有诀窍的。
好比你在日常平凡要成心识的提高信誉卡额度，刷卡買工具再实時還上，在買房半年前必定要把所有信誉卡還清，銀行會認為你的信用度很是高，愿意借錢给你。
好比你的工資收入不高，流水不敷，便可以把錢轉给開公司的朋侪或亲戚，按期给你往銀行卡里打錢，再渐渐把錢掏出来。
銀行在评定你收入环境時，你可以证实有“其他收入”。
銀行只會看数值，底子没法查询拜访你是不是具有有其他收入的能力，這時辰你就可以假装成一個流水很高的優良客户。
銀行一般會查询拜访你的征信和近一年的流水、欠债，信誉卡不要過期，買房半年前尽可能還完，信誉卡额度要高一些，利用频率低一些，有不乱收入，那末還可以给你低落房貸利率。
7
反人道選擇
最後再说几句。
房產投資遊戲，和杠杆的利用都是變态态的。
@曩%c9nG4%昔大風%Z1R3K%雅@方从銀行里借錢去買資產的人，會愈来愈富，害怕债務老诚实实把錢存在銀行里的人，會愈来愈穷。
這類穷其实不是本身酿成的，而是被認知與時候褫夺的。
投資反人道，随着20%的人法子走，就會理解時候與款項的价值。
房貸压身其实不可骇，而是荣幸。
曩昔十年，人們常常评论辩论房奴有何等痛楚，而如今大師都在會商成不了房奴有何等痛楚，這就是期間的前進。 |
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發表於 2023-8-28 13:04:08
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